Soluții · Imobiliare

SEO, GEO & AEO pentru imobiliare.

Conținut și structură pe care oamenii și sistemele de căutare le pot înțelege. Pagina de față pune mecanica serviciului lângă regulile care se aplică în imobiliare — fără să pretindă un proiect pe care nu l-am făcut.

Discută scenariul tău

Punctul de plecare

Cum arată imobiliare înainte de orice software

Marfa agenției nu e locuința, ci anunțul despre ea — iar anunțul e făcut din fotografii ale casei cuiva. Agentul primește cheile, intră singur într-un apartament locuit și fotografiază camerele așa cum sunt: bucătăria cu magneți pe frigider, biroul cu hârtii pe el, camera copilului cu numele pe ușă. Proprietarul a cerut să se vândă apartamentul. Ce a acceptat exact să se publice nu s-a discutat niciodată, pentru că nu părea o discuție necesară.

Nu există un sistem, există patru locuri care nu se vorbesc. Portalurile de anunțuri, unde stă versiunea publică. Un fișier de calcul cu proprietățile și telefoanele. Firul de mesagerie cu proprietarul și altul cu fiecare cumpărător. Și memoria agentului, care e de departe cea mai bogată dintre cele patru. Aceeași proprietate stă simultan la trei agenții, cu trei prețuri și trei descrieri, iar proprietarul a vorbit personal doar cu prima.

Cumpărătorul spune totul în primele minute, fără să fie întrebat. Cât are, de unde vin banii, dacă e credit sau numerar, dacă e o mutare după un divorț, câți copii, ce școală, de ce se grăbește. Nimic din asta nu apare într-un formular și tocmai de aceea nimic nu are un temei scris. Ajunge într-o notă, într-un mesaj, într-un cap. E cea mai valoroasă informație comercială din toată agenția și cea mai puțin gestionată.

Registrul bunurilor imobile nu se răsfoiește. Informația din cadastru se obține ca serviciu, de la instituția care ține registrul, iar accesul continuu la registru se face prin cont, pe o platformă cu autentificare. Distincția asta e ignorată constant în discuțiile despre „date publice”: faptul că o proprietate există și are un număr cadastral nu face din numele proprietarului o informație pe care oricine o culege singur, când vrea, în volumul pe care îl vrea.

În ziua în care agenția trece de la a arăta apartamente la a asista tranzacția, intră într-un al doilea regim, cu altă logică decât protecția datelor. Acolo obligația nu e să colecteze mai puțin, ci să colecteze mai mult — identitatea clientului, beneficiarul efectiv, proveniența banilor — și să păstreze ce a colectat ani după ce relația s-a terminat. Cele două regimuri nu se contrazic, dar trag în direcții opuse, iar sistemul care nu știe care dosar e de care fel le încalcă pe amândouă.

Fișierul tabelar și cele cinci verificări

Regulile

Ce se aplică în imobiliare, cu articolul din care vine

Fiecare regulă de mai jos poartă actul normativ care o impune. Verificarea nu cere să ne crezi pe cuvânt.

Datele din imobiliare nu au o excepție proprie. Se sprijină pe temeiurile generale, alese explicit

Nu există o categorie „date imobiliare” în lege. Există date obișnuite cu caracter personal, iar fiecare prelucrare are nevoie de unul dintre cele șase temeiuri, ales înainte de colectare, nu construit după. Relația cu proprietarul care a semnat un mandat și cu cumpărătorul care a cerut o vizionare se sprijină pe executarea contractului sau pe măsurile luate la cererea persoanei înainte de contract. Colectarea de contacte din anunțuri publicate de alții, prospectarea și scorarea cumpărătorilor nu se sprijină acolo — au nevoie de interes legitim, care se demonstrează, sau de consimțământ. Datele trebuie colectate în scopuri determinate, explicite și legitime, și nu prelucrate ulterior într-un mod incompatibil cu ele.

SursaLegea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. a), b) și f), art. 5 alin. (1) lit. b) și c), art. 5 alin. (2)

Agentul imobiliar e entitate raportoare, dar numai cât participă la tranzacție

Regimul de prevenire a spălării banilor nu se aplică agenției permanent și nici din momentul înregistrării ei. Manualul metodic al Serviciului spune că avocații, notarii, contabilii, auditorii și agenții imobiliari devin subiecți ai regimului de raportare doar în perioada participării, în numele clientului, la orice tranzacție financiară și imobiliară, sau în perioada acordării asistenței pentru planificarea ori efectuarea tranzacției — vânzare-cumpărare, donație, gestionarea mijloacelor, procurare și vânzare. Distincția are consecință directă în orice sistem: un dosar deschis pentru cineva care doar s-a uitat la două apartamente nu e un dosar de precauție și nu poate fi ținut ca și cum ar fi.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor pentru profesiile nefinanciare, pct. 65 (care citează art. 11 din Legea nr. 308/2017)

Ce se colectează pentru precauție se păstrează cinci ani, inclusiv copiile actelor de identitate

Entitățile raportoare păstrează toate documentele și informațiile despre clienți și beneficiarii efectivi obținute în cadrul măsurilor de precauție — expres inclusiv copiile documentelor de identificare, arhiva documentelor primare, corespondența de afaceri — pe perioada activă a relației de afaceri și cinci ani după terminarea ei, sau după data tranzacțiilor ocazionale. La solicitarea Serviciului, termenul poate fi prelungit, dar nu cu mai mult de încă cinci ani. Pentru aceste date, dreptul la ștergere nu se aplică în măsura în care prelucrarea e necesară pentru respectarea unei obligații legale — ceea ce înseamnă că răspunsul corect la o cerere de ștergere nu e „da” și nici „nu”, ci o separare între dosarul comercial și cel de conformitate.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 68 și 69; Legea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. c), art. 17 alin. (3) lit. b)

Supravegherea sectorului e la stat, direct, iar sectorul e cotat printre cele mai vulnerabile

Pentru avocați supraveghează Uniunea Avocaților, pentru notari Camera Notarială, pentru auditori Consiliul de Supraveghere Publică a Auditului. Pentru agenții imobiliari supraveghează Serviciul Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor însuși, în limita monitorizării respectării legislației din domeniu. Iar tabelul vulnerabilităților din Evaluarea națională a riscurilor, reprodus în manualul Serviciului, dă agenților imobiliari nivelul „Mediu-Sporit” — cel mai ridicat dintre profesiile listate acolo, cu motivele scrise explicit: utilizarea numerarului în tranzacțiile imobiliare și absența identificării și raportării tranzacțiilor suspecte.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 15 lit. f) și pct. 30

Raportarea are formulare și termene, iar unul dintre ele se măsoară în ore

Sunt trei tipuri de raportare, cu ritmuri diferite. Tranzacțiile suspecte se raportează cu formular special în cel mult douăzeci și patru de ore de la identificarea circumstanțelor care generează suspiciunea. Activitățile sau tranzacțiile în numerar de cel puțin o sută de mii de lei, printr-o operațiune sau prin mai multe care par legate între ele, se raportează lunar. Tranzacțiile prin virament de cel puțin cinci sute de mii de lei se raportează până la data de 15 a lunii următoare. Termenul de douăzeci și patru de ore e cel care contează pentru proiectarea unui sistem: e singurul care nu poate fi îndeplinit de un proces care se face la sfârșit de lună.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 64 lit. a)–c) și pct. 66

Informația din cadastru se cere, nu se culege

Cadastrul bunurilor imobile e reglementat de o lege proprie, iar registrul e ținut de o instituție publică, ale cărei servicii includ explicit furnizarea informației din domeniul cadastrului. Accesul continuu la registru există ca serviciu separat, sub autentificare. Nimic din asta nu descrie o sursă deschisă din care o agenție își completează singură baza de proprietari. Consecința pentru orice sistem construit pentru o agenție: verificarea proprietarului e un act cu urmă, făcut pe un canal anume, nu o îmbogățire automată a fișei.

SursaLegea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, listată ca act de bază pe pagina „Legislația” a Instituției Publice Cadastrul Bunurilor Imobile; pagina de servicii a aceleiași instituții („Servicii de furnizare a informației din domeniul cadastrului bunurilor imobile”; „Acces activ la Registrul Bunurilor Imobile”, cu autentificare)

Blocul are propria lege, iar datele locatarilor nu sunt ale agenției

Condominiul e reglementat separat, prin Legea nr. 187 din 14.07.2022, listată azi ca act de bază în domeniu. Pentru o agenție care administrează sau intermediază în blocuri, distincția care contează e că datele locatarilor — liste, contacte, restanțe, decizii ale adunării — aparțin unei alte relații decât cea de intermediere imobiliară. Nu se moștenesc odată cu contractul de administrare și nu se pot refolosi pentru prospectare: prelucrarea ulterioară într-un alt scop e admisibilă doar dacă e compatibilă cu scopul inițial, iar compatibilitatea se evaluează după legătura dintre scopuri, contextul colectării, natura datelor și consecințele pentru persoane.

SursaLegea cu privire la condominiu nr. 187 din 14.07.2022, listată pe pagina „Legislația” a Instituției Publice Cadastrul Bunurilor Imobile; Legea 195/2024, art. 5 alin. (1) lit. b), art. 6 alin. (5)

Prospectarea proprietarilor e marketing direct și se oprește la prima opoziție

Legea definește marketingul direct ca fiind comunicarea, prin telefon, poștă sau orice alt mijloc de comunicare directă, a unor mesaje publicitare sau de promovare a unor bunuri ori servicii, direcționate unor persoane particulare. Apelul către un proprietar care și-a pus singur anunțul, ca să i se propună serviciile agenției, intră exact în definiție. Persoana are dreptul de a se opune în orice moment prelucrării în acest scop, inclusiv creării de profiluri legate de el, iar la opoziție prelucrarea în acel scop se oprește. Dreptul trebuie adus explicit în atenția persoanei cel târziu la prima comunicare, prezentat clar și separat de orice alte informații — deci în primul apel, nu în politica de pe site.

SursaLegea 195/2024, art. 4 (definiția „marketing direct”), art. 21 alin. (2)–(4), art. 6 alin. (1) lit. f)

Mecanica

Ce face seo, geo & aeo, concret

Aceleași capabilități care stau pe pagina serviciului, unde fiecare are fișierul și linia din spate.

Parcurgem fiecare adresă, nu un eșantion

Cereri directe către fiecare adresă cunoscută, fără urmărirea redirecționărilor, cu cel mult șase cereri simultane ca să nu deranjăm serverul, și 23 de coloane per adresă: cod, adresă canonică, titlu, descriere, hreflang, numărul de blocuri de date structurate, volumul de text vizibil. Rezultatul e un fișier tabelar pe care îl predăm. La site-ul acesta: 249 de adrese, dintre care 244 răspund 200 și 5 redirecționează.

Adresa oficială a unei pagini, rezolvată o dată pentru tot site-ul

131 de pagini nu declarau nicio adresă canonică, iar 219 din 244 declarau pagina de start ca adresă de partajare — deci orice distribuire pe rețele arăta altă pagină. Ambele s-au reparat cu câte o declarație relativă în aranjamentul de bază, care se rezolvă pentru fiecare rută în parte. E o linie de cod în locul unei convenții pe care fiecare pagină nouă ar fi trebuit să și-o amintească singură.

Harta de site generată din date, verificată după publicare

Harta se construiește din sursele de conținut și trece printr-o deduplicare finală — la site-ul acesta, 147 de adrese, aceeași cifră în cod și în fișierul servit de producție. Un script rulat după publicare cade dacă harta pierde o pagină sau dacă apar variante de adresă care nu se deschid. Ce lipsește azi, spus ca lipsă: intrările nu poartă dată de ultimă modificare, iar 93 de adrese indexabile nu sunt încă incluse.

Adresele vechi primesc fiecare o decizie

La o restructurare, fiecare adresă existentă primește un verdict: rămâne, se redirecționează permanent sau dispare. La site-ul acesta au rezultat 43 de redirecționări în configurație. Verificate separat și lucrurile pe care nimeni nu le testează: saltul de la domeniul fără `www` la cel cu `www` e unul singur; adresa cu bară finală redirecționează corect; adresa scrisă cu majuscule întoarce 404, deci nu există duplicat de scriere.

Titluri, descrieri și conținut subțire, numărate

100 de titluri din 244 depășesc 60 de caractere, cel mai lung având 106 — riscul e trunchierea în rezultate. 33 de descrieri depășesc 160 de caractere, dar zero lipsesc. Mai serios: 65 de pagini împart o singură descriere generată din șablon, iar 30 dintre ele diferă între ele prin 240 de octeți în total. Median de text vizibil: 2.328 de caractere, cu 96 de pagini sub 2.000. Sunt cifre, nu impresii, și fiecare are o listă de adrese în spate.

Un analizor propriu, cu module și ponderi scrise în cod

Analizorul nostru are 16 module — pe pagină, performanță, hartă de site, securitate, accesibilitate, infrastructură de nume, informații de înregistrare a domeniului, legături externe, rețele sociale, stivă tehnică, poziții, cercetare de cuvinte-cheie, audit general — plus module de comparație: găsirea concurenților, diferența de cuvinte-cheie, diferența de conținut, repere. Scorul general e ponderat explicit în cod: performanță 0,20, SEO 0,20, pe pagină 0,15, securitate 0,15, răspunsuri directe 0,10, accesibilitate 0,10, social 0,10. Modulele care eșuează nu trag scorul în jos — ies din ponderare, ca un serviciu extern căzut să nu producă un raport fals.

Serviciul, în detaliu

Datele

Ce atinge orice sistem din industrie

Clasele de date pe care le are imobiliare, cu temeiul păstrării acolo unde legea îl dă.

Datele proprietarului și legătura lui cu imobilul: Nume, contact, mandatul, actul de proprietate, numărul cadastral, prețul acceptat, motivul vânzării. Numărul cadastral e o dată despre un bun, dar în mâna agenției e un identificator care leagă o persoană de o adresă, deci nu poate fi tratat ca informație neutră. Mandatul e documentul care spune ce anume are voie agenția să facă în numele proprietarului, iar în practică e și singurul loc unde s-ar putea scrie ce se publică și ce nu.Păstrare: Cât durează mandatul și perioada în care tranzacția mai poate fi contestată, plus obligațiile contabile. Un dosar de proprietate păstrat după vânzare „pentru istoric” are nevoie de termen scris în evidența activităților de prelucrare, altfel devine arhivă fără temei.SursaLegea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. b), art. 5 alin. (1) lit. c) și e), art. 30 alin. (1) lit. c) și f)
Fotografiile și filmările din interiorul locuinței: Sunt materialul de vânzare și, în același timp, o imagine a vieții private a unor oameni care de multe ori încă locuiesc acolo. Pot conține fețe, documente, obiecte care dezvăluie convingeri religioase, apartenență, starea de sănătate a cuiva din casă. Publicarea e un scop distinct de documentarea proprietății și se cere ca atare. Odată urcate pe portaluri, imaginile sunt preluate, replicate și indexate, iar retragerea lor nu mai depinde de agenție — obligația de a face demersuri rezonabile către ceilalți operatori rămâne totuși a ei.Păstrare: Legată de durata anunțului și retragerea lui după vânzare. Practic: un termen scris pentru arhiva internă și un proces de retragere de pe canalele externe, pentru că expirarea anunțului pe un portal nu e ștergere.SursaLegea 195/2024, art. 5 alin. (1) lit. b) și e), art. 6 alin. (1) lit. a) și b), art. 17 alin. (2)
Brieful cumpărătorului: Buget, sursa banilor, credit aprobat sau nu, componența familiei, motivul mutării, urgența. E cea mai comercială informație din agenție și cea mai puțin formalizată: nu vine dintr-un formular, vine dintr-o conversație. Când conține motivul real al mutării, poate atinge viața privată în moduri care depășesc cu mult „preferințe de căutare”. Persoana trebuie informată, la momentul colectării, despre scopuri, temei, destinatari, perioada de stocare și drepturi — inclusiv atunci când datele au fost spuse, nu completate.Păstrare: Cât durează căutarea și o perioadă scurtă, scrisă, după încheierea ei. Un brief ținut ani „pentru când o să vrea să vândă” e o prelucrare nouă, cu alt scop, care are nevoie de temeiul ei.SursaLegea 195/2024, art. 13 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. c) și e), art. 6 alin. (1) lit. b)
Dosarul de precauție privind clientul: Copia actului de identitate, datele beneficiarului efectiv, verificările făcute, corespondența de afaceri, rezultatele analizelor asupra tranzacțiilor complexe sau neordinare. E singura categorie din agenție a cărei păstrare e impusă din exterior și e, deloc întâmplător, și cea mai sensibilă la scurgeri: o copie de buletin e materia primă a fraudei de identitate. Se ține separat de dosarul comercial, cu acces restrâns, tocmai pentru că nu se poate șterge la cerere.Păstrare: Cinci ani de la încetarea relației de afaceri sau de la data tranzacției ocazionale; prelungibil la solicitarea Serviciului, dar nu cu mai mult de încă cinci ani.SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 68 și 69; Legea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. c), art. 32 alin. (1)
Accesul fizic: chei, programul vizionărilor, cine intră și când: Nu arată a date personale și e cel mai concret risc din industrie. Cine are cheia, la ce oră e liber apartamentul, când proprietarul e plecat, cine a fost programat să vină — combinate, spun despre o familie exact ce nu trebuie să știe un străin. Sunt și date personale ale cumpărătorilor programați. Obligația de securitate se măsoară după gravitatea consecințelor, iar aici consecința nu e o amendă, e o casă goală la ora zece.Păstrare: Cât durează mandatul, plus o perioadă scurtă pentru dovada activității. Jurnalul de acces nu are ce căuta în același loc cu anunțul.SursaLegea 195/2024, art. 32 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. f), art. 25 alin. (2)
Firul de mesagerie, apelurile și contactele din telefonul agentului: Cea mai mare bază de date a agenției stă în telefoanele personale ale agenților, în trei aplicații de mesagerie. Conține proprietari, cumpărători, prețuri reale, motive de vânzare și fotografii. Nu e declarată nicăieri, nu are termen și pleacă din firmă odată cu omul. Când datele trec printr-un furnizor de canal sau printr-un portal, acela e persoană împuternicită sau operator de sine stătător, iar rolul se stabilește după cine decide scopurile și mijloacele — nu după ce scrie în condițiile de utilizare.Păstrare: Nedefinită în practică, ceea ce e chiar problema. Un termen se poate scrie doar dacă firul e mutat într-un loc al firmei; într-un telefon personal, termenul e „până se schimbă telefonul”.SursaLegea 195/2024, art. 4 (definițiile „operator” și „persoană împuternicită de operator”), art. 28 alin. (1) și (3), art. 26 alin. (1), art. 30 alin. (1) lit. d) și f)

Limbajul

Cuvintele pe care le folosesc oamenii de acolo

Un agent care spune „programare” unde industria spune altfel se aude imediat ca fiind străin. De aceea vocabularul intră în configurare, nu în glosarul de la final.

Anunț: Unitatea de lucru a industriei: o proprietate, un preț, un set de fotografii, un telefon. Nu e o pagină de produs — se retrage, se reactivează, se dublează la trei agenții și trăiește simultan pe portaluri care nu se sincronizează. Orice sistem construit pentru o agenție se judecă după ce face când același apartament apare de trei ori.
Exclusivitate: Înțelegerea prin care proprietarul lucrează cu o singură agenție. Schimbă complet economia: fără ea, agentul concurează cu alți doi pe aceeași proprietate și e plătit doar dacă e primul. Explică de ce viteza de răspuns e obsesia industriei și de ce datele nu ajung niciodată într-un sistem comun.
Vizionare: Vizita la proprietate, cu program, cheie și persoane care se întâlnesc într-o casă locuită. E momentul în care industria atinge simultan viața privată a proprietarului și datele cumpărătorului, și singurul pas care nu se poate face online.
Număr cadastral: Identificatorul bunului imobil în registru. E cheia după care se cere informația oficială despre proprietate. Într-o bază a agenției funcționează ca element de legătură între o persoană și o adresă, deci nu e un cod tehnic neutru.
Extras din registrul bunurilor imobile: Documentul care confirmă cine e proprietarul și ce grevări există. Se obține ca serviciu de la instituția care ține registrul, nu se generează. E și momentul în care „cred că e al lui” devine „se poate arăta că e al lui”.
Antecontract: Înțelegerea prealabilă prin care părțile se leagă să încheie contractul, de obicei însoțită de o sumă plătită în avans. E pragul de la care relația devine tranzacție și de la care se schimbă și regimul de conformitate al agenției.
Condominiu: Forma juridică a blocului cu mai mulți proprietari, reglementată prin lege proprie. Cuvântul contează pentru că aduce cu el o a doua mulțime de persoane — locatarii — ale căror date nu au nicio legătură cu intermedierea unei vânzări.
Beneficiar efectiv: Persoana fizică din spatele unui client care e persoană juridică sau al unui aranjament de tipul administrării fiduciare. Termenul vine din regimul de prevenire a spălării banilor și e motivul pentru care întrebările de la dosar merg mai departe decât actul de identitate al celui din fața ta.
Persoană expusă politic: Client care ocupă sau a ocupat o funcție publică importantă, ori care e rudă sau asociat apropiat al unei asemenea persoane. Statutul declanșează măsuri de precauție sporite, iar exemplele din manualul metodic al Serviciului pentru acest sector pornesc chiar de la un membru de familie al unei astfel de persoane.

Unde se strică

Ce merge prost când imobiliare se digitalizează în grabă

Anunțul spune mai mult decât a acceptat proprietarul

Mandatul vorbește despre vânzare și comision. Fotografiile ajung pe cinci portaluri, sunt preluate de agregatoare și indexate. Din camera copilului se vede numele de pe ușă, de pe frigider se citește un program de tratament. Nimeni nu a decis să publice asta; s-a publicat pentru că era în cadru. Când proprietarul cere retragerea, agenția descoperă că nu controlează decât primul dintre cele cinci locuri, iar obligația de a face demersuri rezonabile către ceilalți rămâne a ei.

Aceeași proprietate la trei agenții, un singur proprietar informat

Proprietarul a vorbit cu prima agenție. Celelalte două au preluat anunțul, au refăcut descrierea și au pus propriul telefon. Există acum trei operatori care prelucrează datele aceleiași persoane și ale aceleiași locuințe, dintre care doi nu au informat pe nimeni despre nimic. Efectul se vede târziu și prost: proprietarul primește apeluri de la cumpărători trimiși de agenții cu care nu a lucrat niciodată, iar cererea lui de ștergere trebuie repetată de trei ori, către trei firme care nu se cunosc între ele.

Dosarul de conformitate devine arhiva agenției

Se începe corect: copie de act, verificarea beneficiarului efectiv, un dosar. Apoi dosarul devine locul unde intră tot — inclusiv pentru clienții care nu au ajuns niciodată la o tranzacție și pentru care obligația nici nu se activase. Rezultatul e o arhivă de copii de buletine ținută cinci ani pentru oameni care doar au vizitat două apartamente, adică fix combinația de volum mare, sensibilitate mare și temei absent. Separarea celor două dosare nu e o rafinare birocratică; e diferența dintre a putea și a nu putea răspunde unei cereri de ștergere.

Cheia și programul sunt tratate ca logistică, nu ca risc

Cine are cheia, când e liber apartamentul, când proprietarul e plecat — informația circulă prin mesaje, între agenți care se schimbă, uneori și către colaboratori externi. Nu seamănă cu o bază de date, deci nu intră în nicio evaluare. Obligația de securitate se măsoară însă după riscul cu diferite grade de probabilitate și gravitate pentru persoane, iar aici gravitatea e maximă și evidentă. E singurul loc din industrie unde o scurgere de date nu produce o amendă, ci o spargere.

Relația cu clientul e a agentului, nu a agenției, și pleacă odată cu el

Telefonul personal, trei aplicații de mesagerie, contacte salvate cu porecle. Cât timp agentul e în firmă, pare cel mai eficient sistem posibil. În ziua în care pleacă, agenția pierde simultan relația comercială și capacitatea de a-și îndeplini obligațiile: nu poate arăta ce date deține, nu le poate șterge la cerere, nu poate demonstra ce instrucțiuni a dat. Iar principiul responsabilității cere operatorului să poată demonstra respectarea, nu doar să o afirme.

Întrebări

Ce întreabă cineva din imobiliare înainte să cumpere software

Putem lua contactele proprietarilor din anunțurile publicate de ei și să-i sunăm cu oferta noastră?

Faptul că un număr de telefon e vizibil public nu creează un temei de prelucrare pentru un alt scop. Apelul comercial e marketing direct în sensul definiției din lege, iar dacă temeiul invocat e interesul legitim al agenției, acesta trebuie cântărit efectiv față de interesele și drepturile persoanei, nu presupus. Ce e neapărat necesar: dreptul de opoziție adus explicit în atenția persoanei cel târziu la prima comunicare, prezentat clar și separat; oprirea imediată a prelucrării în acel scop la opoziție; și o evidență a opozițiilor care e consultată înainte de următoarea campanie, nu după prima plângere. Un anunț de vânzare e o invitație de la cumpărători, nu de la agenții.

Ne trebuie acordul proprietarului ca să publicăm fotografiile din interior?

Publicarea trebuie să aibă un temei, iar cel mai curat e mandatul însuși — dacă mandatul spune ce se fotografiază, ce se publică și pe ce canale, publicarea intră în executarea contractului. Dacă mandatul tace, agenția se sprijină pe o presupunere. Separat de temei rămâne principiul reducerii la minimum: fotografiile care arată documente, fețe, obiecte care dezvăluie convingeri sau starea de sănătate a cuiva din casă nu sunt necesare pentru a vinde apartamentul. Practic, cea mai eficientă măsură nu e un formular în plus, ci o regulă de fotografiere și o trecere în revistă înainte de publicare.

Un cumpărător ne cere să-i ștergem datele. Le ștergem pe toate?

Depinde ce dosar are. Dacă a existat doar o relație comercială — vizionări, un brief, corespondență — și temeiul a fost contractul sau consimțământul care se retrage, datele se șterg fără întârzieri nejustificate. Dacă a fost deschis un dosar de precauție pentru că agenția a asistat o tranzacție, dreptul la ștergere nu se aplică în măsura în care prelucrarea e necesară pentru respectarea unei obligații legale, iar termenul acelei obligații e de cinci ani de la încetarea relației. Răspunsul corect e deci parțial și trebuie motivat, în cel mult o lună de la cerere, cu posibilitatea de prelungire cu două luni și informarea persoanei în prima lună. Asta presupune ca cele două dosare să fie separate în sistem — dacă sunt un singur tabel, agenția nu poate nici să șteargă, nici să demonstreze de ce nu a șters.

Putem verifica singuri cine e proprietarul, după adresă?

Informația din cadastru se obține prin serviciile instituției care ține registrul, iar accesul continuu la registru există ca serviciu cu cont și autentificare. Nu e o bază deschisă din care se completează automat o fișă. Pentru un sistem informatic, consecința practică e că verificarea proprietarului e un pas cu urmă și cu temei — se face pentru o proprietate anume, într-un dosar anume, și se consemnează —, nu o îmbogățire în masă a listei de adrese. Textul consolidat al legii cadastrului nu a putut fi deschis în ziua verificării, deci aici nu e citat niciun articol din ea: ce e afirmat mai sus se sprijină pe lista oficială de acte și pe pagina de servicii a instituției.

Poate un asistent automat să pre-califice cumpărătorii?

Poate colecta ce spune cumpărătorul, poate propune proprietăți care corespund criteriilor declarate și poate preda către un agent. Ce nu poate e să încheie singur o decizie care afectează persoana într-o măsură semnificativă — respingerea unui client, refuzul unei vizionări, plasarea într-o categorie care îi schimbă tratamentul. Persoana are dreptul de a nu fi supusă unei astfel de decizii, iar acolo unde excepțiile se aplică, operatorul trebuie să asigure cel puțin intervenția umană, exprimarea punctului de vedere și contestarea deciziei. În plus, existența unui proces decizional automatizat trebuie comunicată persoanei la colectare, împreună cu informații pertinente despre logica utilizată.

Suntem doi agenți. Ne privesc regulile de prevenire a spălării banilor?

Nu depinde de mărime, depinde de ce faceți. Regimul de raportare se activează în perioada participării, în numele clientului, la o tranzacție imobiliară sau în perioada acordării asistenței pentru planificarea ori efectuarea ei. O agenție care doar face legătura și se retrage înainte de tranzacție e într-o situație diferită de una care asistă vânzarea până la capăt. Ce nu depinde de mărime deloc: supravegherea sectorului e la Serviciul Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor însuși, iar Evaluarea națională a riscurilor plasează agenții imobiliari la nivelul de vulnerabilitate „Mediu-Sporit”, cu utilizarea numerarului menționată explicit ca problemă a sectorului.

Putem înregistra apelurile care vin de la anunțuri?

Înregistrarea e o prelucrare de sine stătătoare și are nevoie de temeiul ei, distinct de faptul că apelul are loc. Dacă temeiul e interesul legitim, persoana are dreptul de a se opune din motive personale, iar prelucrarea se oprește dacă agenția nu demonstrează motive legitime și convingătoare care prevalează. Indiferent de temei, persoana trebuie informată la momentul colectării despre scop, temei, destinatari și perioada de stocare — sau despre criteriile după care se stabilește perioada, când nu poate fi dată exact. O centrală lăsată pe setarea implicită nu produce o perioadă stabilită de operator, produce o perioadă întâmplătoare.

Portalurile de anunțuri sunt persoane împuternicite sau operatori de sine stătători?

Se stabilește după cine decide scopurile și mijloacele prelucrării, nu după cum se autointitulează cineva în condițiile de utilizare. Un portal care doar găzduiește ce publică agenția, la instrucțiunea ei, e persoană împuternicită și cere contract cu obiect, durată, natură, scop, tip de date și categorii de persoane vizate. Un portal care își construiește propriile produse din anunțuri — statistici, recomandări, profiluri de căutători — decide scopuri proprii și e operator pe partea aceea. Distincția schimbă cine răspunde la cererea unui proprietar de a-i șterge fotografiile, motiv pentru care merită clarificată înainte, nu la prima cerere.

Ce facem cu baza de contacte când pleacă un agent?

Întrebarea are o parte juridică și una de arhitectură, iar a doua o rezolvă pe prima. Juridic, datele sunt ale agenției ca operator, iar agentul le prelucrează sub autoritatea ei; operatorul e obligat să ia măsuri ca persoanele care acționează sub autoritatea lui și au acces la date să nu le prelucreze decât în baza instrucțiunilor lui. Practic, dacă singura copie a relației cu clientul stă în telefonul personal al agentului, agenția nu poate nici să impună instrucțiuni, nici să șteargă, nici să răspundă la o cerere de acces. Protecția datelor începând cu momentul conceperii cere ca, în mod implicit, datele să nu poată fi accesate de un număr nelimitat de persoane fără intervenție — iar un telefon personal e exact opusul.

Ce nu putem susțineNu avem nicio lucrare livrată în imobiliare. Nu e o omisiune de redactare și nu se repară în această pagină: nu există, în inventarul nostru, niciun proiect imobiliar din care să tragem un exemplu, o cifră sau o lecție proprie, iar dosarul de față descrie industria și legea care i se aplică, nu ce am făcut noi acolo. Ce e scris mai sus se sprijină exclusiv pe acte normative și pe documente publicate de autoritățile care le aplică. Nu suntem juriști, nu emitem avize și nu ținem loc de consultanță juridică. Nu suntem consultanți de conformitate în domeniul prevenirii spălării banilor și nu proiectăm procedura de precauție a unei agenții; ce e citat aici din manualul metodic al Serviciului e citat, nu interpretat. Nu am putut deschide textul integral al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, al Legii cu privire la condominiu nr. 187 din 14.07.2022 și al Legii nr. 308/2017 — sursa oficială consolidată a returnat 403 în ziua verificării, iar toate trimiterile de pe paginile instituțiilor duc acolo. Aceste trei acte sunt citate la nivel de act, cu numărul, data și titlul confirmate pe pagina autorității care le aplică; niciun articol din ele nu e citat ca text citit de noi, iar acolo unde numerele de articol apar, ele sunt citate așa cum le citează Serviciul în propriul manual. Nu am identificat, în listele oficiale deschise în ziua verificării, un act care să reglementeze separat profesia de agent imobiliar — afirmăm doar ce se vede în acele liste, nu absența unei reglementări în general. Nu numim nicio agenție și nu publicăm nimic despre clienții cuiva.

Serviciul, în detaliu Ce am construit efectiv Toate scenariile

Serviciul, aplicatNu am livrat încă exact această combinație. Ce ai citit mai sus e mecanica serviciului nostru, verificabilă pe pagina lui, pusă lângă regulile care guvernează imobiliare — fiecare cu articolul din care vine. Ce am construit efectiv stă pe pagina serviciului și în portofoliu.

Surse 10 surse · verificate pe 2026-09-07

Ce ai vrea să funcționeze mai bine?

Povestește-ne despre procesul tău. Împreună stabilim ce merită construit, ce putem conecta și cum verificăm rezultatul.

Hai să discutăm