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Sites et boutiques pour l’immobilier.

Une présentation claire et un parcours simple jusqu’à la demande ou à la commande. La page de face met la mécanique du service à côté des règles qui s’appliquent dans l’immobilier — sans prétendre à un projet que nous n’avons pas réalisé.

Discuter de votre scénario

Point de départ

À quoi ressemble l’immobilier avant tout logiciel

Le produit de l’agence n’est pas le logement, mais l’annonce qui le présente — et l’annonce est faite à partir de photos de la maison de quelqu’un. L’agent prend les clés, entre seul dans un appartement habité et photographie les pièces telles qu’elles sont : la cuisine avec des aimants sur le réfrigérateur, le bureau avec des papiers dessus, la chambre de l’enfant avec son nom sur la porte. Le propriétaire a demandé que l’appartement soit vendu. Ce qui a exactement été accepté pour publication n’a jamais été discuté, parce que cela ne semblait pas être une discussion nécessaire.

Il n’existe pas de système, il existe quatre endroits qui ne se parlent pas. Les portails d’annonces, où se trouve la version publique. Un fichier de calcul avec les biens et les numéros de téléphone. Le fil de messagerie avec le propriétaire et un autre avec chaque acheteur. Et la mémoire de l’agent, qui est de loin la plus riche des quatre. Le même bien se trouve simultanément dans trois agences, avec trois prix et trois descriptions, et le propriétaire n’a parlé en personne qu’avec la première.

L’acheteur dit tout dans les premières minutes, sans qu’on le lui demande. Combien il a, d’où vient l’argent, s’il s’agit d’un crédit ou d’argent comptant, s’il s’agit d’un déménagement après un divorce, combien d’enfants, quelle école, pourquoi il se dépêche. Rien de tout cela n’apparaît dans un formulaire et c’est précisément pourquoi rien n’a de fondement écrit. Cela finit dans une note, dans un message, dans une tête. C’est l’information commerciale la plus précieuse de toute l’agence et la moins gérée.

Le registre des biens immobiliers ne se feuillette pas. L’information du cadastre s’obtient comme un service, auprès de l’institution qui tient le registre, et l’accès continu au registre se fait par compte, sur une plateforme avec authentification. Cette distinction est constamment ignorée dans les discussions sur les « données publiques » : le fait qu’un bien existe et qu’il a un numéro cadastral ne fait pas du nom du propriétaire une information que n’importe qui collecte seul, quand il veut, dans le volume qu’il veut.

Le jour où l’agence passe du fait de montrer des appartements à celui d’assister la transaction, elle entre dans un second régime, avec une logique différente de celle de la protection des données. Là, l’obligation n’est pas de collecter moins, mais de collecter davantage — l’identité du client, le bénéficiaire effectif, la provenance des fonds — et de conserver ce qui a été collecté des années après la fin de la relation. Les deux régimes ne se contredisent pas, mais tirent dans des directions opposées, et le système qui ne sait pas quel dossier relève de quel type les enfreint tous les deux.

Quatre couches, lues de l’extérieur

Regulile

Ce qui s’applique dans l’immobilier, avec l’article d’où cela provient

Chaque règle ci-dessous porte l’acte normatif qui l’impose. La vérification ne demande pas de nous croire sur parole.

Les données de l’immobilier n’ont pas d’exception propre. Elles s’appuient sur les fondements généraux, choisis explicitement

Il n’existe pas de catégorie « données immobilières » dans la loi. Il existe des données à caractère personnel ordinaires, et chaque traitement a besoin de l’un des six fondements, choisi avant la collecte, non construit après. La relation avec le propriétaire qui a signé un mandat et avec l’acheteur qui a demandé une visite s’appuie sur l’exécution du contrat ou sur les mesures prises à la demande de la personne avant le contrat. La collecte de contacts à partir d’annonces publiées par d’autres, la prospection et le scoring des acheteurs ne s’appuient pas là-dessus — elles ont besoin d’un intérêt légitime, démontré, ou du consentement. Les données doivent être collectées à des fins déterminées, explicites et légitimes, et ne pas être ensuite traitées d’une manière incompatible avec celles-ci.

SourceLoi 195/2024, art. 6 para. (1) lit. a), b) et f), art. 5 para. (1) lit. b) et c), art. 5 para. (2)

L’agent immobilier est une entité déclarative, mais seulement tant qu’il participe à la transaction

Le régime de prévention du blanchiment d’argent ne s’applique pas à l’agence en permanence ni à partir de son enregistrement. Le manuel méthodique du Service indique que les avocats, notaires, comptables, auditeurs et agents immobiliers deviennent sujets du régime de déclaration seulement pendant la période où ils participent, au nom du client, à toute transaction financière et immobilière, ou pendant la période d’assistance à la planification ou à la réalisation de la transaction — vente-achat, donation, gestion des fonds, acquisition et vente. Cette distinction a une conséquence directe dans tout système : un dossier ouvert pour quelqu’un qui a simplement regardé deux appartements n’est pas un dossier de précaution et ne peut pas être conservé comme s’il l’était.

SourceLe manuel méthodologique du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent pour les professions non financières, point 65 (qui cite l’art. 11 de la Loi n° 308/2017)

Ce qui est collecté pour la précaution est conservé cinq ans, y compris les copies des actes d’identité

Les entités déclaratives conservent tous les documents et informations sur les clients et les bénéficiaires effectifs obtenus dans le cadre des mesures de précaution — expressément y compris les copies des documents d’identification, les archives des documents primaires, la correspondance d’affaires — pendant la période active de la relation d’affaires et cinq ans après sa fin, ou après la date des transactions occasionnelles. À la demande du Service, le délai peut être prolongé, mais d’au plus cinq années supplémentaires. Pour ces données, le droit à l’effacement ne s’applique pas dans la mesure où le traitement est nécessaire au respect d’une obligation légale — ce qui signifie que la bonne réponse à une demande d’effacement n’est ni « oui » ni « non », mais une séparation entre le dossier commercial et celui de conformité.

SourceLe manuel méthodologique du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent, points 68 et 69 ; Loi 195/2024, art. 6 para. (1) lit. c), art. 17 para. (3) lit. b)

La surveillance du secteur est assurée par l’État, directement, et le secteur figure parmi les plus vulnérables

Pour les avocats, l’Union des avocats exerce la supervision, pour les notaires, la Chambre notariale, pour les auditeurs, le Conseil de supervision publique de l’audit. Pour les agents immobiliers, c’est le Service de prévention et de lutte contre le blanchiment d’argent lui-même qui supervise, dans la limite du contrôle du respect de la législation du domaine. Et le tableau des vulnérabilités de l’Évaluation nationale des risques, reproduit dans le manuel du Service, attribue aux agents immobiliers le niveau « Moyen-Élevé » — le plus élevé parmi les professions listées là, avec les motifs explicitement indiqués : l’utilisation d’espèces dans les transactions immobilières et l’absence d’identification et de signalement des transactions suspectes.

SourceLe manuel méthodologique du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent, point 15 lit. f) et point 30

Le signalement a des formulaires et des délais, et l’un d’eux se mesure en heures

Il existe trois types de signalement, avec des rythmes différents. Les transactions suspectes sont signalées au moyen d’un formulaire spécial dans un délai maximal de vingt-quatre heures à compter de l’identification des circonstances générant le soupçon. Les activités ou transactions en espèces d’au moins cent mille lei, par une seule opération ou par plusieurs paraissant liées entre elles, sont signalées mensuellement. Les transactions par virement d’au moins cinq cent mille lei sont signalées au plus tard le 15 du mois suivant. Le délai de vingt-quatre heures est celui qui compte pour la conception d’un système : c’est le seul qui ne peut pas être respecté par un processus effectué en fin de mois.

SourceLe manuel méthodologique du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent, point 64 lit. a)–c) et point 66

L’information du cadastre est demandée, elle n’est pas collectée

Le cadastre des biens immobiliers est régi par une loi propre, et le registre est tenu par une institution publique, dont les services comprennent explicitement la fourniture d’informations du domaine du cadastre. L’accès continu au registre existe en tant que service distinct, sous authentification. Rien de tout cela ne décrit une source ouverte à partir de laquelle une agence complète elle-même sa base de propriétaires. La conséquence pour tout système construit pour une agence : la vérification du propriétaire est un acte traçable, effectué sur un canal précis, et non un enrichissement automatique de la fiche.

SourceLoi sur le cadastre des biens immobiliers n° 1543-XIII du 25.02.1998, listée comme acte de base sur la page « Législation » de l’Institution publique Cadastre des biens immobiliers ; page des services de la même institution (« Services de fourniture d’informations dans le domaine du cadastre des biens immobiliers » ; « Accès actif au Registre des biens immobiliers », avec authentification)

L’immeuble collectif a sa propre loi, et les données des occupants ne sont pas celles de l’agence

La copropriété est régie séparément, par la Loi n° 187 du 14.07.2022, actuellement listée comme acte de base dans le domaine. Pour une agence qui administre ou interméde dans des immeubles collectifs, la distinction qui compte est que les données des occupants — listes, contacts, arriérés, décisions de l’assemblée — appartiennent à une autre relation que celle d’intermédiation immobilière. Elles ne se transmettent pas avec le contrat d’administration et ne peuvent pas être réutilisées pour la prospection : le traitement ultérieur à une autre fin n’est admissible que s’il est compatible avec la finalité initiale, et la compatibilité est évaluée selon le lien entre les finalités, le contexte de la collecte, la nature des données et les conséquences pour les personnes.

SourceLoi sur la copropriété n° 187 du 14.07.2022, listée sur la page « Législation » de l’Institution publique Cadastre des biens immobiliers ; Loi 195/2024, art. 5 para. (1) lit. b), art. 6 para. (5)

La prospection des propriétaires est du marketing direct et s’arrête à la première opposition

La loi définit le marketing direct comme la communication, par téléphone, par courrier ou par tout autre moyen de communication directe, de messages publicitaires ou de promotion de biens ou de services, adressés à des personnes particulières. L’appel à un propriétaire qui a lui-même publié son annonce afin de lui proposer les services de l’agence entre exactement dans cette définition. La personne a le droit de s’opposer à tout moment au traitement à cette fin, y compris à la création de profils le concernant, et en cas d’opposition, le traitement à cette fin cesse. Le droit doit être porté explicitement à l’attention de la personne au plus tard lors de la première communication, présenté clairement et séparément de toute autre information — donc lors du premier appel, et non dans la politique du site.

SourceLoi 195/2024, art. 4 (définition de «marketing direct»), art. 21 para. (2)–(4), art. 6 para. (1) lit. f)

Mecanica

Ce que font concrètement les sites et boutiques

Les mêmes capacités qui figurent sur la page du service, où chacun dispose du fichier et de la ligne en arrière-plan.

Rendu côté serveur, servi depuis le cache

Les pages sont pré-rendues au moment de la construction et livrées comme HTML complet, et non construites dans le navigateur. Dans la réponse réelle apparaissent `x-nextjs-prerender: 1` et `x-nextjs-cache: HIT`, avec `cache-control: s-maxage=31536000` et une fenêtre de 300 secondes pendant laquelle l’ancienne version peut encore être servie pendant qu’elle se rafraîchit. L’effet pratique : un visiteur avec une connexion faible et un crawler reçoivent le même contenu, dans la même requête.

Images et polices avec budget, pas avec la chance

Les formats configurés sont AVIF et WebP, avec une durée minimale de cache de 31.536.000 secondes — un an — et un en-tête `immutable` sur les fichiers statiques, les images et les polices. Les polices sont hébergées par nous lors de la construction, et non demandées à un service externe à chaque visite, et elles sont affichées avec `swap`, afin que le texte apparaisse avant le téléchargement de la police. Il existe aussi un script de compression en lot, avec une qualité de 80 pour WebP et de 75 pour AVIF, afin que la source ne dépende pas de ce que quelqu’un a exporté depuis l’éditeur graphique.

En-têtes de sécurité envoyés depuis deux endroits et vérifiés dans la réponse

Depuis l’application : transport sécurisé imposé pendant 63.072.000 secondes avec sous-domaines et inscription sur la liste de préchargement, `X-Content-Type-Options: nosniff`, `X-Frame-Options: SAMEORIGIN`, `Referrer-Policy: strict-origin-when-cross-origin` et une politique d’autorisations qui ferme la caméra, laisse le microphone uniquement pour sa propre origine et désactive le regroupement par centres d’intérêt. Depuis le serveur web, séparément : une politique de sécurité du contenu complète, avec la liste explicite des origines autorisées. À la remise, il est écrit explicitement que ce sont deux endroits — sinon le prochain qui change quelque chose cherchera au mauvais endroit.

Plan du site généré à partir de données, pas écrit à la main

Le plan du site est construit à partir de cinq sources — 13 adresses fixes, les articles, 19 produits, 12 services et 100 combinaisons service × domaine — puis passe par une déduplication finale. Résultat : 147 adresses, comptées à la fois dans le code et dans le fichier servi en production. Une nouvelle page entre automatiquement ; une page supprimée disparaît. Personne ne maintient une liste parallèle qui se désynchronise en trois semaines.

Les anciennes adresses ne meurent pas : 43 redirections permanentes

Un nettoyage de structure laisse derrière lui des adresses que quelqu’un a enregistrées ou publiées. Dans la configuration, il y a 43 redirections permanentes — 9 guides vers le blog, 20 articles orphelins, 6 études de cas remappées et 8 pages individuelles. Il existe aussi 11 pages qui redirigent depuis l’intérieur de l’application ; elles sont correctes fonctionnellement, mais plus coûteuses qu’une règle de configuration, et elles sont consignées comme telles dans la liste des corrections.

Le formulaire est une infrastructure, pas un décor

La demande est écrite dans un journal append-only avant toute tentative de livraison, avec une deuxième ligne pour le résultat ; il existe une sonde publique de santé qui dit si un lead peut atteindre un humain en ce moment ; et les requêtes vers les interfaces sont limitées à 10 par minute, avec la clé prise depuis le dernier saut de l’en-tête d’adresses redirigées, et non du premier — le premier est envoyé par le client. Les raisons sont écrites dans le code, pas dans une documentation séparée.

Le service, en détail

Les données

Ce que touche tout système dans l’industrie

Les catégories de données que détient l’immobilier, avec le fondement de la conservation là où la loi le prévoit.

Les données du propriétaire et son lien avec l’immeuble: Nom, contact, mandat, acte de propriété, numéro cadastral, prix accepté, motif de la vente. Le numéro cadastral est une donnée sur un bien, mais entre les mains de l’agence c’est un identifiant qui relie une personne à une adresse, donc il ne peut pas être traité comme une information neutre. Le mandat est le document qui précise ce que l’agence a le droit de faire au nom du propriétaire, et dans la pratique c’est aussi le seul endroit où l’on pourrait écrire ce qui est publié et ce qui ne l’est pas.Conservation : Combien de temps dure le mandat et la période pendant laquelle la transaction peut encore être contestée, plus les obligations comptables. Un dossier de propriété conservé après la vente « pour l’historique » a besoin d’un délai écrit dans le registre des activités de traitement, sinon il devient des archives sans fondement.SourceLa loi 195/2024, art. 6 para. (1) let. b), art. 5 para. (1) let. c) et e), art. 30 para. (1) let. c) et f)
Les photographies et les vidéos prises à l’intérieur du logement: Ce sont le matériel de vente et, en même temps, une image de la vie privée de certaines personnes qui y habitent souvent encore. Elles peuvent contenir des visages, des documents, des objets qui révèlent des convictions religieuses, une appartenance, l’état de santé d’une personne du foyer. La publication est une finalité distincte de la documentation de la propriété et elle est demandée comme telle. Une fois mises en ligne sur des portails, les images sont reprises, répliquées et indexées, et leur retrait ne dépend plus de l’agence — l’obligation d’effectuer des démarches raisonnables auprès des autres opérateurs reste néanmoins la sienne.Conservation : Liée à la durée de l’annonce et à son retrait après la vente. En pratique : un délai consigné pour l’archive interne et un processus de retrait des canaux externes, car l’expiration de l’annonce sur un portail n’est pas une suppression.SourceLoi 195/2024, art. 5 para. (1) lit. b) et e), art. 6 para. (1) lit. a) et b), art. 17 para. (2)
Le brief de l’acheteur: Budget, source de l’argent, crédit approuvé ou non, composition de la famille, motif du déménagement, urgence. C’est l’information la plus commerciale de l’agence et la moins formalisée : elle ne vient pas d’un formulaire, elle vient d’une conversation. Lorsqu’elle contient le véritable motif du déménagement, elle peut toucher à la vie privée de façons qui dépassent de loin les « préférences de recherche ». La personne doit être informée, au moment de la collecte, des finalités, du fondement, des destinataires, de la période de conservation et des droits — y compris lorsque les données ont été dites, et non remplies.Conservation : Combien de temps dure la recherche et une courte période, écrite, après sa fin. Un brief conservé pendant des années « au cas où elle voudra vendre » est un nouveau traitement, avec un autre objectif, qui a besoin de son propre fondement.SourceLegea 195/2024, art. 13 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. c) și e), art. 6 alin. (1) lit. b)
Le dossier de précaution concernant le client: Copie de la pièce d’identité, données du bénéficiaire effectif, vérifications effectuées, correspondance d’affaires, résultats des analyses sur les transactions complexes ou inhabituelles. C’est la seule catégorie de l’agence dont la conservation est imposée de l’extérieur et c’est, sans hasard, aussi la plus sensible aux fuites : une copie de carte d’identité est la matière première de la fraude à l’identité. Elle est conservée séparément du dossier commercial, avec un accès restreint, justement parce qu’elle ne peut pas être supprimée sur demande.Conservation : Cinq ans à compter de la cessation de la relation d’affaires ou de la date de l’opération occasionnelle ; prolongeable à la demande du Service, mais pas de plus de cinq ans supplémentaires.SourceLe manuel méthodologique du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent, points 68 et 69 ; Loi 195/2024, art. 6 para. (1) lit. c), art. 32 para. (1)
L’accès physique : clés, programme des visites, qui entre et quand: Cela ne ressemble pas à des données personnelles et c’est le risque le plus concret du secteur. Celui qui a la clé, à quelle heure l’appartement est libre, quand le propriétaire est absent, qui devait venir sur réservation — combinés, ces éléments disent d’une famille exactement ce qu’un étranger ne doit pas savoir. Ce sont aussi des données personnelles des acheteurs programmés. L’obligation de sécurité se mesure à la gravité des conséquences, et ici la conséquence n’est pas une amende, c’est une maison vide à dix heures.Conservation : Combien de temps dure le mandat, plus une courte période pour la preuve de l’activité. Le journal d’accès n’a rien à faire au même endroit que l’annonce.SourceLegea 195/2024, art. 32 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. f), art. 25 alin. (2)
Le fil de messagerie, les appels et les contacts du téléphone de l’agent: La plus grande base de données de l’agence se trouve dans les téléphones personnels des agents, dans trois applications de messagerie. Elle contient les propriétaires, les acheteurs, les prix réels, les motifs de vente et les photos. Elle n’est déclarée nulle part, n’a pas de terme et quitte l’entreprise avec la personne. Lorsque les données passent par un fournisseur de canal ou par un portail, celui-ci est un sous-traitant ou un opérateur autonome, et le rôle se détermine selon qui décide des finalités et des moyens — pas selon ce qui est écrit dans les conditions d’utilisation.Conservation : Non définie en pratique, ce qui est justement le problème. Un délai ne peut être fixé que si le fil est déplacé vers un lieu de l’entreprise ; sur un téléphone personnel, le délai est « jusqu’au changement de téléphone ».SourceLoi 195/2024, art. 4 (définitions de «responsable du traitement» et de «sous-traitant»), art. 28 para. (1) et (3), art. 26 para. (1), art. 30 para. (1) lit. d) et f)

Limbajul

Les mots que les gens utilisent là-bas

Un agent qui dit « programare » là où l’industrie dit autre chose s’entend immédiatement comme étranger. C’est pourquoi le vocabulaire entre dans la configuration, et non dans le glossaire de la fin.

Annonce: L’unité de travail du secteur : un bien, un prix, un ensemble de photographies, un téléphone. Ce n’est pas une page produit — elle se retire, se réactive, se duplique chez trois agences et vit simultanément sur des portails qui ne se synchronisent pas. Tout système conçu pour une agence se juge à ce qu’il fait lorsque le même appartement apparaît trois fois.
Exclusivitate: L’accord par lequel le propriétaire travaille avec une seule agence. Il change complètement l’économie : sans lui, l’agent concurrence deux autres sur le même bien et n’est payé que s’il est le premier. Il explique pourquoi la rapidité de réponse est l’obsession du secteur et pourquoi les données n’aboutissent jamais dans un système commun.
Vizionare: La visite du bien, avec horaire, clé et personnes qui se rencontrent dans une maison habitée. C’est le moment où le secteur touche simultanément la vie privée du propriétaire et les données de l’acheteur, et la seule étape qui ne peut pas se faire en ligne.
Numéro cadastral: L’identifiant du bien immobilier dans le registre. C’est la clé par laquelle on demande l’information officielle sur le bien. Dans une base de l’agence, il fonctionne comme un élément de liaison entre une personne et une adresse, donc ce n’est pas un code technique neutre.
Extrait du registre des biens immobiliers: Le document qui confirme qui est le propriétaire et quelles charges existent. Il s’obtient comme un service auprès de l’institution qui tient le registre, il n’est pas généré. C’est aussi le moment où « je pense que c’est à lui » devient « il peut être démontré que c’est à lui ».
Antecontract: L’accord préalable par lequel les parties s’engagent à conclure le contrat, généralement accompagné d’une somme payée à l’avance. C’est le seuil à partir duquel la relation devient transaction et à partir duquel le régime de conformité de l’agence change aussi.
Condominiu: La forme juridique de l’immeuble à plusieurs propriétaires, régie par sa propre loi. Le mot compte parce qu’il apporte avec lui un deuxième ensemble de personnes — les occupants — dont les données n’ont aucun lien avec l’intermédiation d’une vente.
Bénéficiaire effectif: La personne physique derrière un client qui est une personne morale ou derrière un montage de type administration fiduciaire. Le terme vient du régime de prévention du blanchiment d’argent et c’est la raison pour laquelle les questions du dossier vont au-delà de la carte d’identité de la personne en face de vous.
Personne politiquement exposée: Client qui occupe ou a occupé une fonction publique importante, ou qui est un proche parent ou associé d’une telle personne. Le statut déclenche des mesures de vigilance renforcées, et les exemples du manuel méthodique du Service pour ce secteur commencent justement par un membre de la famille d’une telle personne.

Où ça se dérègle

Ce qui ne va pas quand l’immobilier se digitalise à la hâte

L’annonce en dit plus que ce que le propriétaire a accepté

Le mandat parle de vente et de commission. Les photos arrivent sur cinq portails, sont reprises par des agrégateurs et indexées. Depuis la chambre de l’enfant, on voit le nom sur la porte, sur le réfrigérateur on lit un programme de traitement. Personne n’a décidé de publier cela ; cela a été publié parce que c’était dans le cadre. Quand le propriétaire demande le retrait, l’agence découvre qu’elle ne contrôle que le premier des cinq emplacements, et l’obligation de faire des démarches raisonnables auprès des autres reste la sienne.

Le même bien chez trois agences, un seul propriétaire informé

Le propriétaire a parlé avec la première agence. Les deux autres ont repris l’annonce, ont refait la description et ont mis leur propre téléphone. Il y a désormais trois opérateurs qui traitent les données de la même personne et du même logement, dont deux n’ont informé personne de rien. L’effet se voit tardivement et mal : le propriétaire reçoit des appels de la part d’acheteurs envoyés par des agences avec lesquelles il n’a jamais travaillé, et sa demande de suppression doit être répétée trois fois, auprès de trois sociétés qui ne se connaissent pas entre elles.

Le dossier de conformité devient les archives de l’agence

On commence correctement : copie de document, vérification du bénéficiaire effectif, un dossier. Ensuite, le dossier devient l’endroit où tout entre — y compris pour les clients qui ne sont jamais arrivés à une transaction et pour lesquels l’obligation ne s’était même pas activée. Le résultat est une archive de copies de cartes d’identité conservée pendant cinq ans pour des personnes qui n’ont visité que deux appartements, c’est-à-dire exactement la combinaison d’un volume élevé, d’une forte sensibilité et d’un fondement absent. La séparation des deux dossiers n’est pas un raffinement bureaucratique ; c’est la différence entre pouvoir et ne pas pouvoir répondre à une demande de suppression.

La clé et l’horaire sont traités comme de la logistique, pas comme un risque

Qui a la clé, quand l’appartement est libre, quand le propriétaire est absent — l’information circule par messages, entre des agents qui changent, parfois aussi vers des collaborateurs externes. Cela ne ressemble pas à une base de données, donc cela n’entre dans aucune évaluation. L’obligation de sécurité se mesure pourtant selon le risque avec différents degrés de probabilité et de gravité pour les personnes, et ici la gravité est maximale et évidente. C’est le seul endroit du secteur où une fuite de données ne produit pas une amende, mais un cambriolage.

La relation avec le client appartient à l’agent, pas à l’agence, et part avec lui

Le téléphone personnel, trois applications de messagerie, des contacts enregistrés avec des surnoms. Tant que l’agent est dans l’entreprise, cela semble être le système le plus efficace possible. Le jour où il part, l’agence perd simultanément la relation commerciale et la capacité de remplir ses obligations : elle ne peut pas montrer quelles données elle détient, elle ne peut pas les supprimer à la demande, elle ne peut pas démontrer quelles instructions elle a données. Et le principe de responsabilité exige que le responsable du traitement puisse démontrer le respect, pas seulement l’affirmer.

Questions

Ce que quelqu’un de l’immobilier demande avant d’acheter un logiciel

Pouvons-nous prendre les contacts des propriétaires dans les annonces qu’ils publient et les appeler avec notre offre ?

Le fait qu’un numéro de téléphone soit visible publiquement ne crée pas de base de traitement pour une autre finalité. L’appel commercial est du marketing direct au sens de la définition de la loi, et si la base invoquée est l’intérêt légitime de l’agence, celui-ci doit être mis en balance concrètement avec les intérêts et les droits de la personne, et non supposé. Ce qui est strictement nécessaire : le droit d’opposition porté explicitement à l’attention de la personne au plus tard lors du premier contact, présenté clairement et séparément ; l’arrêt immédiat du traitement à cette fin en cas d’opposition ; et un registre des oppositions consulté avant la campagne suivante, et non après la première plainte. Une annonce de vente est une invitation adressée aux acheteurs, non aux agences.

Nous faut-il le consentement du propriétaire pour publier les photographies de l’intérieur ?

La publication doit avoir une base, et la plus propre est le mandat lui-même — si le mandat indique ce qui est photographié, ce qui est publié et sur quels canaux, la publication relève de l’exécution du contrat. Si le mandat n’en dit rien, l’agence s’appuie sur une présomption. Indépendamment de la base reste le principe de minimisation : les photographies montrant des documents, des visages, des objets qui révèlent les convictions ou l’état de santé de quelqu’un dans le foyer ne sont pas nécessaires pour vendre l’appartement. En pratique, la mesure la plus efficace n’est pas un formulaire supplémentaire, mais une règle de prise de vue et une vérification avant publication.

Un acheteur nous demande d’effacer ses données. Les effaçons-nous toutes ?

Cela dépend du dossier qu’il a. S’il n’y a eu qu’une relation commerciale — visites, un brief, correspondance — et que la base était le contrat ou le consentement retiré, les données sont effacées sans retard injustifié. S’il a été ouvert un dossier de précaution parce que l’agence a assisté une transaction, le droit à l’effacement ne s’applique pas dans la mesure où le traitement est nécessaire au respect d’une obligation légale, et le délai de cette obligation est de cinq ans à compter de la fin de la relation. La bonne réponse est donc partielle et doit être motivée, dans un délai maximal d’un mois à compter de la demande, avec possibilité de prolongation de deux mois et information de la personne durant le premier mois. Cela suppose que les deux dossiers soient séparés dans le système — s’il n’y a qu’un seul tableau, l’agence ne peut ni effacer ni démontrer pourquoi elle n’a pas effacé.

Pouvons-nous vérifier nous-mêmes qui est le propriétaire, à partir de l’adresse ?

L’information du cadastre est obtenue par les services de l’institution qui tient le registre, et l’accès continu au registre existe en tant que service avec compte et authentification. Ce n’est pas une base ouverte à partir de laquelle une fiche est complétée automatiquement. Pour un système informatique, la conséquence pratique est que la vérification du propriétaire est une étape traçable et fondée — elle est effectuée pour un bien précis, dans un dossier précis, et elle est consignée —, et non un enrichissement de masse de la liste des adresses. Le texte consolidé de la loi cadastrale n’a pas pu être ouvert le jour de la vérification, donc aucun article de celle-ci n’est cité ici : ce qui est affirmé plus haut repose sur la liste officielle des actes et sur la page des services de l’institution.

Un assistant automatique peut-il préqualifier les acheteurs ?

Il peut collecter ce que dit l’acheteur, proposer des biens correspondant aux critères déclarés et transmettre à un agent. Ce qu’il ne peut pas faire, c’est prendre seul une décision qui affecte la personne de manière significative — le refus d’un client, le refus d’une visite, le classement dans une catégorie qui change son traitement. La personne a le droit de ne pas être soumise à une telle décision, et lorsque les exceptions s’appliquent, le responsable doit assurer au moins l’intervention humaine, l’expression du point de vue et la contestation de la décision. En outre, l’existence d’un processus décisionnel automatisé doit être communiquée à la personne lors de la collecte, avec des informations pertinentes sur la logique utilisée.

Nous sommes deux agents. Les règles de prévention du blanchiment d’argent nous concernent-elles ?

Cela ne dépend pas de la taille, mais de ce que vous faites. Le régime de déclaration s’active pendant la participation, au nom du client, à une transaction immobilière ou pendant l’octroi de l’assistance pour la planification ou l’exécution de celle-ci. Une agence qui ne fait que mettre en relation et se retire avant la transaction se trouve dans une situation différente de celle qui assiste la vente jusqu’au bout. Ce qui ne dépend pas du tout de la taille : la supervision du secteur relève du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent lui-même, et l’Évaluation nationale des risques place les agents immobiliers au niveau de vulnérabilité « Moyen-Élevé », avec l’utilisation d’espèces mentionnée explicitement comme problème du secteur.

Pouvons-nous enregistrer les appels provenant des annonces ?

L’enregistrement est un traitement autonome et nécessite sa propre base, distincte du fait que l’appel ait lieu. Si la base est l’intérêt légitime, la personne a le droit de s’y opposer pour des motifs personnels, et le traitement cesse si l’agence ne démontre pas des motifs légitimes et impérieux qui prévalent. Quelle que soit la base, la personne doit être informée au moment de la collecte du but, de la base, des destinataires et de la durée de conservation — ou des critères selon lesquels la durée est déterminée, lorsqu’elle ne peut pas être donnée exactement. Une centrale laissée sur le réglage par défaut ne produit pas une durée définie par le responsable, elle produit une durée aléatoire.

Les portails d’annonces sont-ils des personnes habilitées ou des responsables autonomes ?

Il se détermine en fonction de celui qui décide des finalités et des moyens du traitement, et non de la manière dont quelqu’un se désigne lui-même dans les conditions d’utilisation. Un portail qui se contente d’héberger ce que publie l’agence, à sa demande, est une personne mandatée et exige un contrat précisant l’objet, la durée, la nature, la finalité, le type de données et les catégories de personnes concernées. Un portail qui construit ses propres produits à partir des annonces — statistiques, recommandations, profils de chercheurs — décide de ses propres finalités et est responsable sur cet aspect. Cette distinction change qui répond à la demande d’un propriétaire de supprimer ses photos, raison pour laquelle il vaut mieux la clarifier à l’avance, et non lors de la première demande.

Que faisons-nous de la base de contacts quand un agent part ?

La question comporte un volet juridique et un volet d’architecture, et le second résout le premier. Juridiquement, les données appartiennent à l’agence en tant que responsable du traitement, et l’agent les traite sous son autorité ; le responsable du traitement est tenu de prendre des mesures pour que les personnes qui agissent sous son autorité et ont accès aux données ne les traitent que sur la base de ses instructions. En pratique, si la seule copie de la relation avec le client se trouve dans le téléphone personnel de l’agent, l’agence ne peut ni imposer des instructions, ni supprimer, ni répondre à une demande d’accès. La protection des données dès la conception exige que, par défaut, les données ne puissent pas être accessibles à un nombre illimité de personnes sans intervention — et un téléphone personnel est exactement l’inverse.

Ce que nous ne pouvons pas soutenirNous n’avons aucune réalisation livrée dans l’immobilier. Ce n’est pas une omission de rédaction et cela ne se corrige pas sur cette page : dans notre inventaire, il n’existe aucun projet immobilier dont nous puissions tirer un exemple, un chiffre ou notre propre leçon, et le dossier présent décrit l’industrie et la loi qui s’y applique, pas ce que nous y avons fait. Ce qui est écrit ci-dessus repose exclusivement sur des actes normatifs et sur des documents publiés par les autorités qui les appliquent. Nous ne sommes pas juristes, nous n’émettons pas d’avis et nous ne tenons pas lieu de conseil juridique. Nous ne sommes pas des consultants en conformité dans le domaine de la prévention du blanchiment d’argent et nous ne concevons pas la procédure de vigilance d’une agence ; ce qui est cité ici du manuel méthodologique du Service est cité, non interprété. Nous n’avons pas pu ouvrir le texte intégral de la Loi sur le cadastre des biens immobiliers n° 1543-XIII du 25.02.1998, de la Loi sur la copropriété n° 187 du 14.07.2022 et de la Loi n° 308/2017 — la source officielle consolidée a renvoyé 403 le jour de la vérification, et tous les renvois depuis les pages des institutions y conduisent. Ces trois actes sont cités au niveau de l’acte, avec le numéro, la date et le titre confirmés sur la page de l’autorité qui les applique ; aucun article de ceux-ci n’est cité comme un texte lu par nous, et là où les numéros d’article apparaissent, ils sont cités tels que le Service les cite dans son propre manuel. Nous n’avons pas identifié, dans les listes officielles ouvertes le jour de la vérification, un acte réglementant séparément la profession d’agent immobilier — nous affirmons seulement ce que l’on voit dans ces listes, pas l’absence d’une réglementation en général. Nous ne nommons aucune agence et nous ne publions rien au sujet des clients de qui que ce soit.

Le service, en détail Ce que nous avons effectivement construit Tous les scénarios

Service, appliquéNous n’avons pas encore livré exactement cette combinaison. Ce que vous avez lu ci-dessus est la mécanique de notre service, vérifiable sur sa page, mise à côté des règles qui le régissent imobiliare — chacun avec l’article dont il provient. Ce que nous avons effectivement construit se trouve sur la page du service et dans le portfolio.

Sources 10 sources · vérifiées le 2026-09-07

Qu'est-ce que vous voudriez voir mieux fonctionner ?

Racontez-nous votre processus. Ensemble, nous décidons ce qui vaut la peine d'être construit, ce que nous pouvons connecter et comment nous vérifions le résultat.

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