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Sites et boutiques pour l’immobilier.

Une présentation claire et un parcours simple jusqu’à la demande ou à la commande. La page de face met la mécanique du service à côté des règles qui s’appliquent dans l’immobilier — sans prétendre à un projet que nous n’avons pas réalisé.

Discută scenariul tău

Serviciul, aplicatNu am livrat încă exact această combinație. Ce citești mai jos e mecanica serviciului nostru, verificabilă pe pagina lui, pusă lângă regulile care guvernează imobiliare — fiecare cu articolul din care vine. Ce am construit efectiv stă pe pagina serviciului și în portofoliu.

Point de départ

À quoi ressemble l’immobilier avant tout logiciel

Le produit de l’agence n’est pas le logement, mais l’annonce qui le présente — et l’annonce est faite à partir de photos de la maison de quelqu’un. L’agent prend les clés, entre seul dans un appartement habité et photographie les pièces telles qu’elles sont : la cuisine avec des aimants sur le réfrigérateur, le bureau avec des papiers dessus, la chambre de l’enfant avec son nom sur la porte. Le propriétaire a demandé que l’appartement soit vendu. Ce qui a exactement été accepté pour publication n’a jamais été discuté, parce que cela ne semblait pas être une discussion nécessaire.

Il n’existe pas de système, il existe quatre endroits qui ne se parlent pas. Les portails d’annonces, où se trouve la version publique. Un fichier de calcul avec les biens et les numéros de téléphone. Le fil de messagerie avec le propriétaire et un autre avec chaque acheteur. Et la mémoire de l’agent, qui est de loin la plus riche des quatre. Le même bien se trouve simultanément dans trois agences, avec trois prix et trois descriptions, et le propriétaire n’a parlé en personne qu’avec la première.

L’acheteur dit tout dans les premières minutes, sans qu’on le lui demande. Combien il a, d’où vient l’argent, s’il s’agit d’un crédit ou d’argent comptant, s’il s’agit d’un déménagement après un divorce, combien d’enfants, quelle école, pourquoi il se dépêche. Rien de tout cela n’apparaît dans un formulaire et c’est précisément pourquoi rien n’a de fondement écrit. Cela finit dans une note, dans un message, dans une tête. C’est l’information commerciale la plus précieuse de toute l’agence et la moins gérée.

Le registre des biens immobiliers ne se feuillette pas. L’information du cadastre s’obtient comme un service, auprès de l’institution qui tient le registre, et l’accès continu au registre se fait par compte, sur une plateforme avec authentification. Cette distinction est constamment ignorée dans les discussions sur les « données publiques » : le fait qu’un bien existe et qu’il a un numéro cadastral ne fait pas du nom du propriétaire une information que n’importe qui collecte seul, quand il veut, dans le volume qu’il veut.

Le jour où l’agence passe du fait de montrer des appartements à celui d’assister la transaction, elle entre dans un second régime, avec une logique différente de celle de la protection des données. Là, l’obligation n’est pas de collecter moins, mais de collecter davantage — l’identité du client, le bénéficiaire effectif, la provenance des fonds — et de conserver ce qui a été collecté des années après la fin de la relation. Les deux régimes ne se contredisent pas, mais tirent dans des directions opposées, et le système qui ne sait pas quel dossier relève de quel type les enfreint tous les deux.

Patru straturi, citite din exterior

Regulile

Ce qui s’applique dans l’immobilier, avec l’article d’où cela provient

Chaque règle ci-dessous porte l’acte normatif qui l’impose. La vérification ne demande pas de nous croire sur parole.

Les données de l’immobilier n’ont pas d’exception propre. Elles s’appuient sur les fondements généraux, choisis explicitement

Il n’existe pas de catégorie « données immobilières » dans la loi. Il existe des données à caractère personnel ordinaires, et chaque traitement a besoin de l’un des six fondements, choisi avant la collecte, non construit après. La relation avec le propriétaire qui a signé un mandat et avec l’acheteur qui a demandé une visite s’appuie sur l’exécution du contrat ou sur les mesures prises à la demande de la personne avant le contrat. La collecte de contacts à partir d’annonces publiées par d’autres, la prospection et le scoring des acheteurs ne s’appuient pas là-dessus — elles ont besoin d’un intérêt légitime, démontré, ou du consentement. Les données doivent être collectées à des fins déterminées, explicites et légitimes, et ne pas être ensuite traitées d’une manière incompatible avec celles-ci.

SursaLegea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. a), b) și f), art. 5 alin. (1) lit. b) și c), art. 5 alin. (2)

L’agent immobilier est une entité déclarative, mais seulement tant qu’il participe à la transaction

Le régime de prévention du blanchiment d’argent ne s’applique pas à l’agence en permanence ni à partir de son enregistrement. Le manuel méthodique du Service indique que les avocats, notaires, comptables, auditeurs et agents immobiliers deviennent sujets du régime de déclaration seulement pendant la période où ils participent, au nom du client, à toute transaction financière et immobilière, ou pendant la période d’assistance à la planification ou à la réalisation de la transaction — vente-achat, donation, gestion des fonds, acquisition et vente. Cette distinction a une conséquence directe dans tout système : un dossier ouvert pour quelqu’un qui a simplement regardé deux appartements n’est pas un dossier de précaution et ne peut pas être conservé comme s’il l’était.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor pentru profesiile nefinanciare, pct. 65 (care citează art. 11 din Legea nr. 308/2017)

Ce qui est collecté pour la précaution est conservé cinq ans, y compris les copies des actes d’identité

Les entités déclaratives conservent tous les documents et informations sur les clients et les bénéficiaires effectifs obtenus dans le cadre des mesures de précaution — expressément y compris les copies des documents d’identification, les archives des documents primaires, la correspondance d’affaires — pendant la période active de la relation d’affaires et cinq ans après sa fin, ou après la date des transactions occasionnelles. À la demande du Service, le délai peut être prolongé, mais d’au plus cinq années supplémentaires. Pour ces données, le droit à l’effacement ne s’applique pas dans la mesure où le traitement est nécessaire au respect d’une obligation légale — ce qui signifie que la bonne réponse à une demande d’effacement n’est ni « oui » ni « non », mais une séparation entre le dossier commercial et celui de conformité.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 68 și 69; Legea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. c), art. 17 alin. (3) lit. b)

La surveillance du secteur est assurée par l’État, directement, et le secteur figure parmi les plus vulnérables

Pour les avocats, l’Union des avocats exerce la supervision, pour les notaires, la Chambre notariale, pour les auditeurs, le Conseil de supervision publique de l’audit. Pour les agents immobiliers, c’est le Service de prévention et de lutte contre le blanchiment d’argent lui-même qui supervise, dans la limite du contrôle du respect de la législation du domaine. Et le tableau des vulnérabilités de l’Évaluation nationale des risques, reproduit dans le manuel du Service, attribue aux agents immobiliers le niveau « Moyen-Élevé » — le plus élevé parmi les professions listées là, avec les motifs explicitement indiqués : l’utilisation d’espèces dans les transactions immobilières et l’absence d’identification et de signalement des transactions suspectes.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 15 lit. f) și pct. 30

Le signalement a des formulaires et des délais, et l’un d’eux se mesure en heures

Il existe trois types de signalement, avec des rythmes différents. Les transactions suspectes sont signalées au moyen d’un formulaire spécial dans un délai maximal de vingt-quatre heures à compter de l’identification des circonstances générant le soupçon. Les activités ou transactions en espèces d’au moins cent mille lei, par une seule opération ou par plusieurs paraissant liées entre elles, sont signalées mensuellement. Les transactions par virement d’au moins cinq cent mille lei sont signalées au plus tard le 15 du mois suivant. Le délai de vingt-quatre heures est celui qui compte pour la conception d’un système : c’est le seul qui ne peut pas être respecté par un processus effectué en fin de mois.

SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 64 lit. a)–c) și pct. 66

L’information du cadastre est demandée, elle n’est pas collectée

Le cadastre des biens immobiliers est régi par une loi propre, et le registre est tenu par une institution publique, dont les services comprennent explicitement la fourniture d’informations du domaine du cadastre. L’accès continu au registre existe en tant que service distinct, sous authentification. Rien de tout cela ne décrit une source ouverte à partir de laquelle une agence complète elle-même sa base de propriétaires. La conséquence pour tout système construit pour une agence : la vérification du propriétaire est un acte traçable, effectué sur un canal précis, et non un enrichissement automatique de la fiche.

SursaLegea cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, listată ca act de bază pe pagina „Legislația” a Instituției Publice Cadastrul Bunurilor Imobile; pagina de servicii a aceleiași instituții („Servicii de furnizare a informației din domeniul cadastrului bunurilor imobile”; „Acces activ la Registrul Bunurilor Imobile”, cu autentificare)

L’immeuble collectif a sa propre loi, et les données des occupants ne sont pas celles de l’agence

La copropriété est régie séparément, par la Loi n° 187 du 14.07.2022, actuellement listée comme acte de base dans le domaine. Pour une agence qui administre ou interméde dans des immeubles collectifs, la distinction qui compte est que les données des occupants — listes, contacts, arriérés, décisions de l’assemblée — appartiennent à une autre relation que celle d’intermédiation immobilière. Elles ne se transmettent pas avec le contrat d’administration et ne peuvent pas être réutilisées pour la prospection : le traitement ultérieur à une autre fin n’est admissible que s’il est compatible avec la finalité initiale, et la compatibilité est évaluée selon le lien entre les finalités, le contexte de la collecte, la nature des données et les conséquences pour les personnes.

SursaLegea cu privire la condominiu nr. 187 din 14.07.2022, listată pe pagina „Legislația” a Instituției Publice Cadastrul Bunurilor Imobile; Legea 195/2024, art. 5 alin. (1) lit. b), art. 6 alin. (5)

La prospection des propriétaires est du marketing direct et s’arrête à la première opposition

La loi définit le marketing direct comme la communication, par téléphone, par courrier ou par tout autre moyen de communication directe, de messages publicitaires ou de promotion de biens ou de services, adressés à des personnes particulières. L’appel à un propriétaire qui a lui-même publié son annonce afin de lui proposer les services de l’agence entre exactement dans cette définition. La personne a le droit de s’opposer à tout moment au traitement à cette fin, y compris à la création de profils le concernant, et en cas d’opposition, le traitement à cette fin cesse. Le droit doit être porté explicitement à l’attention de la personne au plus tard lors de la première communication, présenté clairement et séparément de toute autre information — donc lors du premier appel, et non dans la politique du site.

SursaLegea 195/2024, art. 4 (definiția „marketing direct”), art. 21 alin. (2)–(4), art. 6 alin. (1) lit. f)

Mecanica

Ce que font concrètement les sites et boutiques

Les mêmes capacités qui figurent sur la page du service, où chacun dispose du fichier et de la ligne en arrière-plan.

Rendu côté serveur, servi depuis le cache

Les pages sont pré-rendues au moment de la construction et livrées comme HTML complet, et non construites dans le navigateur. Dans la réponse réelle apparaissent `x-nextjs-prerender: 1` et `x-nextjs-cache: HIT`, avec `cache-control: s-maxage=31536000` et une fenêtre de 300 secondes pendant laquelle l’ancienne version peut encore être servie pendant qu’elle se rafraîchit. L’effet pratique : un visiteur avec une connexion faible et un crawler reçoivent le même contenu, dans la même requête.

Images et polices avec budget, pas avec la chance

Les formats configurés sont AVIF et WebP, avec une durée minimale de cache de 31.536.000 secondes — un an — et un en-tête `immutable` sur les fichiers statiques, les images et les polices. Les polices sont hébergées par nous lors de la construction, et non demandées à un service externe à chaque visite, et elles sont affichées avec `swap`, afin que le texte apparaisse avant le téléchargement de la police. Il existe aussi un script de compression en lot, avec une qualité de 80 pour WebP et de 75 pour AVIF, afin que la source ne dépende pas de ce que quelqu’un a exporté depuis l’éditeur graphique.

En-têtes de sécurité envoyés depuis deux endroits et vérifiés dans la réponse

Depuis l’application : transport sécurisé imposé pendant 63.072.000 secondes avec sous-domaines et inscription sur la liste de préchargement, `X-Content-Type-Options: nosniff`, `X-Frame-Options: SAMEORIGIN`, `Referrer-Policy: strict-origin-when-cross-origin` et une politique d’autorisations qui ferme la caméra, laisse le microphone uniquement pour sa propre origine et désactive le regroupement par centres d’intérêt. Depuis le serveur web, séparément : une politique de sécurité du contenu complète, avec la liste explicite des origines autorisées. À la remise, il est écrit explicitement que ce sont deux endroits — sinon le prochain qui change quelque chose cherchera au mauvais endroit.

Plan du site généré à partir de données, pas écrit à la main

Le plan du site est construit à partir de cinq sources — 13 adresses fixes, les articles, 19 produits, 12 services et 100 combinaisons service × domaine — puis passe par une déduplication finale. Résultat : 147 adresses, comptées à la fois dans le code et dans le fichier servi en production. Une nouvelle page entre automatiquement ; une page supprimée disparaît. Personne ne maintient une liste parallèle qui se désynchronise en trois semaines.

Les anciennes adresses ne meurent pas : 43 redirections permanentes

Un nettoyage de structure laisse derrière lui des adresses que quelqu’un a enregistrées ou publiées. Dans la configuration, il y a 43 redirections permanentes — 9 guides vers le blog, 20 articles orphelins, 6 études de cas remappées et 8 pages individuelles. Il existe aussi 11 pages qui redirigent depuis l’intérieur de l’application ; elles sont correctes fonctionnellement, mais plus coûteuses qu’une règle de configuration, et elles sont consignées comme telles dans la liste des corrections.

Le formulaire est une infrastructure, pas un décor

La demande est écrite dans un journal append-only avant toute tentative de livraison, avec une deuxième ligne pour le résultat ; il existe une sonde publique de santé qui dit si un lead peut atteindre un humain en ce moment ; et les requêtes vers les interfaces sont limitées à 10 par minute, avec la clé prise depuis le dernier saut de l’en-tête d’adresses redirigées, et non du premier — le premier est envoyé par le client. Les raisons sont écrites dans le code, pas dans une documentation séparée.

Serviciul, în detaliu

Les données

Ce que touche tout système dans l’industrie

Les catégories de données que détient l’immobilier, avec le fondement de la conservation là où la loi le prévoit.

Les données du propriétaire et son lien avec l’immeuble: Nume, contact, mandatul, actul de proprietate, numărul cadastral, prețul acceptat, motivul vânzării. Numărul cadastral e o dată despre un bun, dar în mâna agenției e un identificator care leagă o persoană de o adresă, deci nu poate fi tratat ca informație neutră. Mandatul e documentul care spune ce anume are voie agenția să facă în numele proprietarului, iar în practică e și singurul loc unde s-ar putea scrie ce se publică și ce nu.Păstrare: Cât durează mandatul și perioada în care tranzacția mai poate fi contestată, plus obligațiile contabile. Un dosar de proprietate păstrat după vânzare „pentru istoric” are nevoie de termen scris în evidența activităților de prelucrare, altfel devine arhivă fără temei.SursaLegea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. b), art. 5 alin. (1) lit. c) și e), art. 30 alin. (1) lit. c) și f)
Les photographies et les vidéos prises à l’intérieur du logement: Sunt materialul de vânzare și, în același timp, o imagine a vieții private a unor oameni care de multe ori încă locuiesc acolo. Pot conține fețe, documente, obiecte care dezvăluie convingeri religioase, apartenență, starea de sănătate a cuiva din casă. Publicarea e un scop distinct de documentarea proprietății și se cere ca atare. Odată urcate pe portaluri, imaginile sunt preluate, replicate și indexate, iar retragerea lor nu mai depinde de agenție — obligația de a face demersuri rezonabile către ceilalți operatori rămâne totuși a ei.Păstrare: Legată de durata anunțului și retragerea lui după vânzare. Practic: un termen scris pentru arhiva internă și un proces de retragere de pe canalele externe, pentru că expirarea anunțului pe un portal nu e ștergere.SursaLegea 195/2024, art. 5 alin. (1) lit. b) și e), art. 6 alin. (1) lit. a) și b), art. 17 alin. (2)
Le brief de l’acheteur: Buget, sursa banilor, credit aprobat sau nu, componența familiei, motivul mutării, urgența. E cea mai comercială informație din agenție și cea mai puțin formalizată: nu vine dintr-un formular, vine dintr-o conversație. Când conține motivul real al mutării, poate atinge viața privată în moduri care depășesc cu mult „preferințe de căutare”. Persoana trebuie informată, la momentul colectării, despre scopuri, temei, destinatari, perioada de stocare și drepturi — inclusiv atunci când datele au fost spuse, nu completate.Păstrare: Cât durează căutarea și o perioadă scurtă, scrisă, după încheierea ei. Un brief ținut ani „pentru când o să vrea să vândă” e o prelucrare nouă, cu alt scop, care are nevoie de temeiul ei.SursaLegea 195/2024, art. 13 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. c) și e), art. 6 alin. (1) lit. b)
Le dossier de précaution concernant le client: Copia actului de identitate, datele beneficiarului efectiv, verificările făcute, corespondența de afaceri, rezultatele analizelor asupra tranzacțiilor complexe sau neordinare. E singura categorie din agenție a cărei păstrare e impusă din exterior și e, deloc întâmplător, și cea mai sensibilă la scurgeri: o copie de buletin e materia primă a fraudei de identitate. Se ține separat de dosarul comercial, cu acces restrâns, tocmai pentru că nu se poate șterge la cerere.Păstrare: Cinci ani de la încetarea relației de afaceri sau de la data tranzacției ocazionale; prelungibil la solicitarea Serviciului, dar nu cu mai mult de încă cinci ani.SursaManualul metodic al Serviciului Prevenirea și Combaterea Spălării Banilor, pct. 68 și 69; Legea 195/2024, art. 6 alin. (1) lit. c), art. 32 alin. (1)
L’accès physique : clés, programme des visites, qui entre et quand: Nu arată a date personale și e cel mai concret risc din industrie. Cine are cheia, la ce oră e liber apartamentul, când proprietarul e plecat, cine a fost programat să vină — combinate, spun despre o familie exact ce nu trebuie să știe un străin. Sunt și date personale ale cumpărătorilor programați. Obligația de securitate se măsoară după gravitatea consecințelor, iar aici consecința nu e o amendă, e o casă goală la ora zece.Păstrare: Cât durează mandatul, plus o perioadă scurtă pentru dovada activității. Jurnalul de acces nu are ce căuta în același loc cu anunțul.SursaLegea 195/2024, art. 32 alin. (1) și (2), art. 5 alin. (1) lit. f), art. 25 alin. (2)
Le fil de messagerie, les appels et les contacts du téléphone de l’agent: Cea mai mare bază de date a agenției stă în telefoanele personale ale agenților, în trei aplicații de mesagerie. Conține proprietari, cumpărători, prețuri reale, motive de vânzare și fotografii. Nu e declarată nicăieri, nu are termen și pleacă din firmă odată cu omul. Când datele trec printr-un furnizor de canal sau printr-un portal, acela e persoană împuternicită sau operator de sine stătător, iar rolul se stabilește după cine decide scopurile și mijloacele — nu după ce scrie în condițiile de utilizare.Păstrare: Nedefinită în practică, ceea ce e chiar problema. Un termen se poate scrie doar dacă firul e mutat într-un loc al firmei; într-un telefon personal, termenul e „până se schimbă telefonul”.SursaLegea 195/2024, art. 4 (definițiile „operator” și „persoană împuternicită de operator”), art. 28 alin. (1) și (3), art. 26 alin. (1), art. 30 alin. (1) lit. d) și f)

Limbajul

Les mots que les gens utilisent là-bas

Un agent qui dit « programare » là où l’industrie dit autre chose s’entend immédiatement comme étranger. C’est pourquoi le vocabulaire entre dans la configuration, et non dans le glossaire de la fin.

Anunț: L’unité de travail du secteur : un bien, un prix, un ensemble de photographies, un téléphone. Ce n’est pas une page produit — elle se retire, se réactive, se duplique chez trois agences et vit simultanément sur des portails qui ne se synchronisent pas. Tout système conçu pour une agence se juge à ce qu’il fait lorsque le même appartement apparaît trois fois.
Exclusivitate: L’accord par lequel le propriétaire travaille avec une seule agence. Il change complètement l’économie : sans lui, l’agent concurrence deux autres sur le même bien et n’est payé que s’il est le premier. Il explique pourquoi la rapidité de réponse est l’obsession du secteur et pourquoi les données n’aboutissent jamais dans un système commun.
Vizionare: La visite du bien, avec horaire, clé et personnes qui se rencontrent dans une maison habitée. C’est le moment où le secteur touche simultanément la vie privée du propriétaire et les données de l’acheteur, et la seule étape qui ne peut pas se faire en ligne.
Numéro cadastral: L’identifiant du bien immobilier dans le registre. C’est la clé par laquelle on demande l’information officielle sur le bien. Dans une base de l’agence, il fonctionne comme un élément de liaison entre une personne et une adresse, donc ce n’est pas un code technique neutre.
Extrait du registre des biens immobiliers: Le document qui confirme qui est le propriétaire et quelles charges existent. Il s’obtient comme un service auprès de l’institution qui tient le registre, il n’est pas généré. C’est aussi le moment où « je pense que c’est à lui » devient « il peut être démontré que c’est à lui ».
Antecontract: L’accord préalable par lequel les parties s’engagent à conclure le contrat, généralement accompagné d’une somme payée à l’avance. C’est le seuil à partir duquel la relation devient transaction et à partir duquel le régime de conformité de l’agence change aussi.
Condominiu: La forme juridique de l’immeuble à plusieurs propriétaires, régie par sa propre loi. Le mot compte parce qu’il apporte avec lui un deuxième ensemble de personnes — les occupants — dont les données n’ont aucun lien avec l’intermédiation d’une vente.
Bénéficiaire effectif: La personne physique derrière un client qui est une personne morale ou derrière un montage de type administration fiduciaire. Le terme vient du régime de prévention du blanchiment d’argent et c’est la raison pour laquelle les questions du dossier vont au-delà de la carte d’identité de la personne en face de vous.
Personne politiquement exposée: Client qui occupe ou a occupé une fonction publique importante, ou qui est un proche parent ou associé d’une telle personne. Le statut déclenche des mesures de vigilance renforcées, et les exemples du manuel méthodique du Service pour ce secteur commencent justement par un membre de la famille d’une telle personne.

Où ça se dérègle

Ce qui ne va pas quand l’immobilier se digitalise à la hâte

L’annonce en dit plus que ce que le propriétaire a accepté

Le mandat parle de vente et de commission. Les photos arrivent sur cinq portails, sont reprises par des agrégateurs et indexées. Depuis la chambre de l’enfant, on voit le nom sur la porte, sur le réfrigérateur on lit un programme de traitement. Personne n’a décidé de publier cela ; cela a été publié parce que c’était dans le cadre. Quand le propriétaire demande le retrait, l’agence découvre qu’elle ne contrôle que le premier des cinq emplacements, et l’obligation de faire des démarches raisonnables auprès des autres reste la sienne.

Le même bien chez trois agences, un seul propriétaire informé

Le propriétaire a parlé avec la première agence. Les deux autres ont repris l’annonce, ont refait la description et ont mis leur propre téléphone. Il y a désormais trois opérateurs qui traitent les données de la même personne et du même logement, dont deux n’ont informé personne de rien. L’effet se voit tardivement et mal : le propriétaire reçoit des appels de la part d’acheteurs envoyés par des agences avec lesquelles il n’a jamais travaillé, et sa demande de suppression doit être répétée trois fois, auprès de trois sociétés qui ne se connaissent pas entre elles.

Le dossier de conformité devient les archives de l’agence

On commence correctement : copie de document, vérification du bénéficiaire effectif, un dossier. Ensuite, le dossier devient l’endroit où tout entre — y compris pour les clients qui ne sont jamais arrivés à une transaction et pour lesquels l’obligation ne s’était même pas activée. Le résultat est une archive de copies de cartes d’identité conservée pendant cinq ans pour des personnes qui n’ont visité que deux appartements, c’est-à-dire exactement la combinaison d’un volume élevé, d’une forte sensibilité et d’un fondement absent. La séparation des deux dossiers n’est pas un raffinement bureaucratique ; c’est la différence entre pouvoir et ne pas pouvoir répondre à une demande de suppression.

La clé et l’horaire sont traités comme de la logistique, pas comme un risque

Qui a la clé, quand l’appartement est libre, quand le propriétaire est absent — l’information circule par messages, entre des agents qui changent, parfois aussi vers des collaborateurs externes. Cela ne ressemble pas à une base de données, donc cela n’entre dans aucune évaluation. L’obligation de sécurité se mesure pourtant selon le risque avec différents degrés de probabilité et de gravité pour les personnes, et ici la gravité est maximale et évidente. C’est le seul endroit du secteur où une fuite de données ne produit pas une amende, mais un cambriolage.

La relation avec le client appartient à l’agent, pas à l’agence, et part avec lui

Le téléphone personnel, trois applications de messagerie, des contacts enregistrés avec des surnoms. Tant que l’agent est dans l’entreprise, cela semble être le système le plus efficace possible. Le jour où il part, l’agence perd simultanément la relation commerciale et la capacité de remplir ses obligations : elle ne peut pas montrer quelles données elle détient, elle ne peut pas les supprimer à la demande, elle ne peut pas démontrer quelles instructions elle a données. Et le principe de responsabilité exige que le responsable du traitement puisse démontrer le respect, pas seulement l’affirmer.

Questions

Ce que quelqu’un de l’immobilier demande avant d’acheter un logiciel

Pouvons-nous prendre les contacts des propriétaires dans les annonces qu’ils publient et les appeler avec notre offre ?

Le fait qu’un numéro de téléphone soit visible publiquement ne crée pas de base de traitement pour une autre finalité. L’appel commercial est du marketing direct au sens de la définition de la loi, et si la base invoquée est l’intérêt légitime de l’agence, celui-ci doit être mis en balance concrètement avec les intérêts et les droits de la personne, et non supposé. Ce qui est strictement nécessaire : le droit d’opposition porté explicitement à l’attention de la personne au plus tard lors du premier contact, présenté clairement et séparément ; l’arrêt immédiat du traitement à cette fin en cas d’opposition ; et un registre des oppositions consulté avant la campagne suivante, et non après la première plainte. Une annonce de vente est une invitation adressée aux acheteurs, non aux agences.

Nous faut-il le consentement du propriétaire pour publier les photographies de l’intérieur ?

La publication doit avoir une base, et la plus propre est le mandat lui-même — si le mandat indique ce qui est photographié, ce qui est publié et sur quels canaux, la publication relève de l’exécution du contrat. Si le mandat n’en dit rien, l’agence s’appuie sur une présomption. Indépendamment de la base reste le principe de minimisation : les photographies montrant des documents, des visages, des objets qui révèlent les convictions ou l’état de santé de quelqu’un dans le foyer ne sont pas nécessaires pour vendre l’appartement. En pratique, la mesure la plus efficace n’est pas un formulaire supplémentaire, mais une règle de prise de vue et une vérification avant publication.

Un acheteur nous demande d’effacer ses données. Les effaçons-nous toutes ?

Cela dépend du dossier qu’il a. S’il n’y a eu qu’une relation commerciale — visites, un brief, correspondance — et que la base était le contrat ou le consentement retiré, les données sont effacées sans retard injustifié. S’il a été ouvert un dossier de précaution parce que l’agence a assisté une transaction, le droit à l’effacement ne s’applique pas dans la mesure où le traitement est nécessaire au respect d’une obligation légale, et le délai de cette obligation est de cinq ans à compter de la fin de la relation. La bonne réponse est donc partielle et doit être motivée, dans un délai maximal d’un mois à compter de la demande, avec possibilité de prolongation de deux mois et information de la personne durant le premier mois. Cela suppose que les deux dossiers soient séparés dans le système — s’il n’y a qu’un seul tableau, l’agence ne peut ni effacer ni démontrer pourquoi elle n’a pas effacé.

Pouvons-nous vérifier nous-mêmes qui est le propriétaire, à partir de l’adresse ?

L’information du cadastre est obtenue par les services de l’institution qui tient le registre, et l’accès continu au registre existe en tant que service avec compte et authentification. Ce n’est pas une base ouverte à partir de laquelle une fiche est complétée automatiquement. Pour un système informatique, la conséquence pratique est que la vérification du propriétaire est une étape traçable et fondée — elle est effectuée pour un bien précis, dans un dossier précis, et elle est consignée —, et non un enrichissement de masse de la liste des adresses. Le texte consolidé de la loi cadastrale n’a pas pu être ouvert le jour de la vérification, donc aucun article de celle-ci n’est cité ici : ce qui est affirmé plus haut repose sur la liste officielle des actes et sur la page des services de l’institution.

Un assistant automatique peut-il préqualifier les acheteurs ?

Il peut collecter ce que dit l’acheteur, proposer des biens correspondant aux critères déclarés et transmettre à un agent. Ce qu’il ne peut pas faire, c’est prendre seul une décision qui affecte la personne de manière significative — le refus d’un client, le refus d’une visite, le classement dans une catégorie qui change son traitement. La personne a le droit de ne pas être soumise à une telle décision, et lorsque les exceptions s’appliquent, le responsable doit assurer au moins l’intervention humaine, l’expression du point de vue et la contestation de la décision. En outre, l’existence d’un processus décisionnel automatisé doit être communiquée à la personne lors de la collecte, avec des informations pertinentes sur la logique utilisée.

Nous sommes deux agents. Les règles de prévention du blanchiment d’argent nous concernent-elles ?

Cela ne dépend pas de la taille, mais de ce que vous faites. Le régime de déclaration s’active pendant la participation, au nom du client, à une transaction immobilière ou pendant l’octroi de l’assistance pour la planification ou l’exécution de celle-ci. Une agence qui ne fait que mettre en relation et se retire avant la transaction se trouve dans une situation différente de celle qui assiste la vente jusqu’au bout. Ce qui ne dépend pas du tout de la taille : la supervision du secteur relève du Service de Prévention et de Lutte contre le Blanchiment d’Argent lui-même, et l’Évaluation nationale des risques place les agents immobiliers au niveau de vulnérabilité « Moyen-Élevé », avec l’utilisation d’espèces mentionnée explicitement comme problème du secteur.

Pouvons-nous enregistrer les appels provenant des annonces ?

L’enregistrement est un traitement autonome et nécessite sa propre base, distincte du fait que l’appel ait lieu. Si la base est l’intérêt légitime, la personne a le droit de s’y opposer pour des motifs personnels, et le traitement cesse si l’agence ne démontre pas des motifs légitimes et impérieux qui prévalent. Quelle que soit la base, la personne doit être informée au moment de la collecte du but, de la base, des destinataires et de la durée de conservation — ou des critères selon lesquels la durée est déterminée, lorsqu’elle ne peut pas être donnée exactement. Une centrale laissée sur le réglage par défaut ne produit pas une durée définie par le responsable, elle produit une durée aléatoire.

Les portails d’annonces sont-ils des personnes habilitées ou des responsables autonomes ?

Il se détermine en fonction de celui qui décide des finalités et des moyens du traitement, et non de la manière dont quelqu’un se désigne lui-même dans les conditions d’utilisation. Un portail qui se contente d’héberger ce que publie l’agence, à sa demande, est une personne mandatée et exige un contrat précisant l’objet, la durée, la nature, la finalité, le type de données et les catégories de personnes concernées. Un portail qui construit ses propres produits à partir des annonces — statistiques, recommandations, profils de chercheurs — décide de ses propres finalités et est responsable sur cet aspect. Cette distinction change qui répond à la demande d’un propriétaire de supprimer ses photos, raison pour laquelle il vaut mieux la clarifier à l’avance, et non lors de la première demande.

Que faisons-nous de la base de contacts quand un agent part ?

La question comporte un volet juridique et un volet d’architecture, et le second résout le premier. Juridiquement, les données appartiennent à l’agence en tant que responsable du traitement, et l’agent les traite sous son autorité ; le responsable du traitement est tenu de prendre des mesures pour que les personnes qui agissent sous son autorité et ont accès aux données ne les traitent que sur la base de ses instructions. En pratique, si la seule copie de la relation avec le client se trouve dans le téléphone personnel de l’agent, l’agence ne peut ni imposer des instructions, ni supprimer, ni répondre à une demande d’accès. La protection des données dès la conception exige que, par défaut, les données ne puissent pas être accessibles à un nombre illimité de personnes sans intervention — et un téléphone personnel est exactement l’inverse.

Ce nu putem susțineNu avem nicio lucrare livrată în imobiliare. Nu e o omisiune de redactare și nu se repară în această pagină: nu există, în inventarul nostru, niciun proiect imobiliar din care să tragem un exemplu, o cifră sau o lecție proprie, iar dosarul de față descrie industria și legea care i se aplică, nu ce am făcut noi acolo. Ce e scris mai sus se sprijină exclusiv pe acte normative și pe documente publicate de autoritățile care le aplică. Nu suntem juriști, nu emitem avize și nu ținem loc de consultanță juridică. Nu suntem consultanți de conformitate în domeniul prevenirii spălării banilor și nu proiectăm procedura de precauție a unei agenții; ce e citat aici din manualul metodic al Serviciului e citat, nu interpretat. Nu am putut deschide textul integral al Legii cadastrului bunurilor imobile nr. 1543-XIII din 25.02.1998, al Legii cu privire la condominiu nr. 187 din 14.07.2022 și al Legii nr. 308/2017 — sursa oficială consolidată a returnat 403 în ziua verificării, iar toate trimiterile de pe paginile instituțiilor duc acolo. Aceste trei acte sunt citate la nivel de act, cu numărul, data și titlul confirmate pe pagina autorității care le aplică; niciun articol din ele nu e citat ca text citit de noi, iar acolo unde numerele de articol apar, ele sunt citate așa cum le citează Serviciul în propriul manual. Nu am identificat, în listele oficiale deschise în ziua verificării, un act care să reglementeze separat profesia de agent imobiliar — afirmăm doar ce se vede în acele liste, nu absența unei reglementări în general. Nu numim nicio agenție și nu publicăm nimic despre clienții cuiva.

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Surse 10 surse · verificate pe 2026-09-07

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