Piyasa analizi ve ilanlar Platformă

İlanlarınız, piyasa bağlamında.

Index9, 999.md üzerinde satış yapanlar için bir araçtır: kategori analizi, ilan değerlendirmesi ve yayınlama ya da yeniden yayınlama eylemlerine hazırlık. Mevcut veriler ve öneriler, kaynakları ve dönemleriyle birlikte değerlendirilmelidir.

Explorează Index9 Nasıl çalışıyor Bir örnek görün

Index9

Bilgiden yapılmış işe.

Bağlamı seçersiniz

Kullanma hakkınız olan kategori, ilan ve hesap.

Analizezi

Piyasa ve görünürlük hakkında mevcut bilgiyi karşılaştırırsınız.

Decizi

Yayınlama veya otomasyon öncesinde önerilen değişiklikleri gözden geçirirsiniz.

Nerede faydalı olur.

Emlak

Bir teklifin sunumunu geliştirmek ve piyasayı keşfetmek.

Aktif satıcılar

Analizin ve yayınlama faaliyetinin organizasyonu.

Echipe

Bir ilan portföyünü değerlendirmek için bir başlangıç noktası.

Index9, 999.md’den ayrı bir MEGA ürünüdür. Her bir işlevin kullanılabilirliği platformda doğrulanır; öneriler satış garantisi vermez.

Ayrıntılı olarak Index9

Bu proje ile neler yapabilirsiniz.

Index9, Moldova’daki en büyük ilan pazarı olan 999.md üzerine kuruludur ve iki farklı soruya yanıt verir. Birincisi: bir apartman ne kadar eder, aynı sektörde şu anda gerçekten satılanlarla karşılaştırıldığında. İkincisi: piyasa her kategoride gün be gün hangi yönde hareket ediyor.

Veriler iki yerden, farklı rejimlerle gelir. Kamuya açık listeler ve istatistikler, kimlik doğrulaması olmadan, adı belirtilen bir kullanıcı aracısıyla ve istekler arasında 1,5 saniye bırakılarak 999.md’nin kamuya açık GraphQL API’si üzerinden okunur. Bir kullanıcının kendi ilanları üzerindeki işlemler, platformun resmi ortaklar API’si üzerinden, hesap anahtarıyla yapılır.

Değerleme motorunun temel kuralı kodda bir ilke olarak yazılmıştır: asla uydurma bir sayı yok. Üç karşılaştırılabilirin altında bir tahmin döndürülmez, bunun yerine “kullanılamaz” durumu döner. Üç ile sekiz arasında “ince veri” etiketi ve düşük güvenle döner. Her zaman bir sayı veren bir değerlendirici daha kullanışlı değil, daha rahattır.

Kategori ve genel günlük endeks

100 tabanlı ve 0–200 sınırları olan bir endeks; [-1, +1] aralığında normalize edilmiş dört bileşenden hesaplanır: ilan hacmi hızı, medyan fiyat değişimi, talep sinyali ve makro katman. Formül kodda açıkça yer alır: 100 + 50 × dört bileşenin ortalaması. Genel endeks, her kategorinin aktif ilan hacmine göre ağırlıklandırılmış ortalamadır.

Temiz segmentte piyasa istatistikleri

Gayrimenkul için €/m² medyanı segment bazında hesaplanır — kategori × sektör × teklif türü (satış veya kiralama) — kategorinin apartmanları ticari alanlarla ve satışları kiralamalarla karıştıracak ortalaması üzerinden değil. Her sayı, gözlem sayısı, 25. ve 75. çeyrekler, medyana göre yüzde olarak yayılım, gün cinsinden yenilik ve bir güven düzeyi ile gelir.

Benzerliğe göre ağırlıklandırılmış karşılaştırılabilirler

Değerlendirilecek bir ilan, son 365 gün içinden kategori, alt kategori, teklif türü ve isteğe bağlı olarak sektör bazında filtrelenmiş en fazla 200 karşılaştırılabilirle karşılaştırılır. Benzerlik, mevcut her değişken üzerinde hesaplanır — yüzölçümü, kat, oda sayısı, durum, bölge — değişken başına uydurma katsayılar olmadan: taraflardan birinde eksik olan bir değişken cezalandırılmaz, sadece katkı sağlamaz.

Aykırı değerlerin temizlenmesi

Bir segmentteki €/m² serisi Tukey ile budanır: çeyreklerin dışında, çeyrekler arası aralığın 1,5 × katından fazla uzakta bulunan değerler çıkarılır. Piyasa fiyatının on katına yanlış listelenmiş bir daire medyanı değiştirmez.

Örtük getiri

Aynı segmentin iki medyanından — kiralama €/m²/ay ve satış fiyatı €/m² — brüt yıllık getiri türetilir. Yalnızca her iki medyan da varsa ve sonuç makul bir aralığa düşüyorsa döndürülür; aksi halde, null.

Saatten saate listedeki gerçek konum

Crawler, yalnızca hangi ilanların mevcut olduğunu değil, resmi listede hangi konumda göründüklerini de kaydeder — kategori başına ilk 100, 50’şer iki sayfada. Bu, platformun sıralama algoritmasını ve bir yeniden yayınlamanın ya da bir booster’ın etkisini görünür kılar; varsayılmış değil, ölçülmüş olarak.

Yerel makro katmanlar

BNM’nin resmi kuru (günlük 08:00’de yayımlanan XML), Open-Meteo’dan Kişinev için hava durumu (saatlik) ve ANRE’nin 95 benzin ve dizel fiyatları (haftalık, pazartesi). Bunlar endeksin makro bileşenine giren girdilerdir, dekor değil.

Veri ve çalışma

Sisteme ne girer. Ne doğrulanmalıdır.

İlanlar nereden geliyor: 999.md’nin herkese açık GraphQL API’sinden, `https://999.md/graphql` adresinden. Listeleme için `infiniteScrollAds`, karşılaştırılabilirleri zenginleştirmek için `searchAds` kullanılır. Hiçbir koruma aşılmaz: bunlar, kendini adıyla ve bir iletişim adresiyle tanıtan bir ajanla, istekler arasında 1,5 saniye bekleyip 20 saniyede vazgeçen herkese açık sorgulardır.
Platformdan doğrudan alınanlar ve türetilenler: 999.md, gayrimenkul için fiyatı (2 alanı), metrekare başına fiyatı (1385 alanı), durumu (593) ve görselleri (14) sunar. Metrekare başına fiyat ayırt edici unsurdur: bunu tahmin etmeyiz, okuruz. Alan, yalnızca her iki değer de mevcut olduğunda, fiyatı metrekare başına fiyata bölerek dürüstçe türetilir.
Ne kadar günceller: Beş öncelikli kategori — bunlar arasında gayrimenkul de var — saat başı, sıfır dakikasında yeniden okunur. Kalan 18 kategori, her 4 saatte bir. Kategori endeksi her saatin 5. dakikasında, günlük endeks ise 06:00’da yeniden hesaplanır. Gayrimenkul için segment istatistikleri dolaylı olarak son 120 günü kapsar; bir değerleme için karşılaştırılabilirler son 365 günü kapsar.
Nasıl deduplikasyon yapılır: Zenginleştirme, ilan kimliği başına tek bir satır yazar: aynı ilanın yeniden görünmesi halinde satır güncellenir ve yakalama tarihi yeni bir kopya oluşturulmak yerine şimdi olur. Bu, sık görülen durumu çözer — aynı satıcı tarafından onlarca kez yeniden yayımlanan ilan. Çözmediği şey: aynı dairenin iki farklı kimlikle yayımlanması iki satır olarak kalır. Bu yüzden seri istatistiksel olarak da trimlenir ve segmentin saçılımı medyanla birlikte yayımlanır: yüksek saçılımlı bir segment bir işarettir, körlemesine kullanılacak bir sayı değil.
Dürüstlük eşikleri, eşik olarak yazılmış: Sekiz veya daha fazla karşılaştırılabilir → normal sonuç. Üç ile sekiz arasında → „ince veri”, geniş aralık, düşük güven. Üçün altında → „kullanılamaz”, tahmin null. Güven bir izlenim değildir: dört işaretten oluşan bir puandır — karşılaştırılabilir sayısı, segmentin ne kadar sıkı olduğu (saçılımın %15’in ve %30’un altında olması), güncellik (%30 ve %90 günün altında) ve yöntemler arasındaki uyum. Bilinmeyen bir işaret puan getirmez.
Kamuya açık bağlam ve hesap verisi nedir: Günlük endeks ve piyasa istatistikleri kamuya açık bilgiden hesaplanır. Kendi ilanlarınız üzerindeki işlemler — yeniden yayınlama, öne çıkarma, mesajlaşma — müşterinin hesap anahtarıyla, resmi iş ortağı API’si üzerinden yürür ve erişim olarak ayrıdır: bugünkü kontrolde, değerlendirme ve eğilim uç noktaları kimlik doğrulama olmadan 401 döndürür.
Sectoare: Kişinev sektörleri, ilanın geo bilgisinden başlayarak, kod içindeki koordinat listesinden en yakın centroid ile atanır. Bu, sektör sınırlarında yaklaşık bir sınıflandırmadır, idari bir sınırlandırma değil.

Keşiften uygulamaya

Index9 ile bir proje nasıl hazırlanır.

1. Kategoriyi ve segmenti seçiyoruz

Bir kategoriden başlıyoruz ve gayrimenkulde belirli bir segmentten: sektör, teklif türü. Genel olarak „gayrimenkul” üzerine verilen bir yanıt, karşılaştırılamayan şeyleri karıştırır.

2. Toplamayı başlatıyoruz ve dolmasını bekliyoruz

Crawler saat başı ilanları toplar, zenginleştirme ise karşılaştırılabilirlerin niteliklerini doldurur. Segmentin tazelik penceresinde en az sekiz karşılaştırılabilir olana kadar platform „ince veri” veya „mevcut değil” diyecektir — ve bunu söylemesi doğrudur.

3. Kendi ilanları üzerindeki işlemler için hesabı bağlıyoruz

Yeniden yayınlama, tanıtım ve portföy analizi, müşterinin 999.md hesabının API anahtarını gerektirir. O olmadan piyasa analizi kısmı kalır; bunun hesabı gerekmez.

4. Ne otomatikleştirileceğini ve neyin onay gerektirdiğini belirliyoruz

Yayınlama, silme, fiyat değiştirme ve bütçe harcama, para veya itibarı etkileyen işlemlerdir. Tek başına neyin çalışacağı ve hangisinin insan onayından geçeceği kurulumda açıkça belirlenir, örtük olarak değil.

Netleştirilmesi gereken sorular.

İlanları nereden alıyorsunuz? Scraping yapıyor musunuz?

999.md’nin herkese açık GraphQL API’sinden — onların sitesinin kullandığı aynı sorgular, kimlik doğrulama olmadan ve herhangi bir korumayı aşmadan. Agentimiz kendini iletişim adresiyle ad vererek tanıtır, istekler arasında 1,5 saniye bırakır ve 20 saniyede vazgeçer. Bir müşterinin ilanları üzerindeki işlemler için resmi ortak API’sini, onun anahtarıyla kullanıyoruz.

Veriler ne kadar taze?

Gayrimenkul, saat başı okunan beş kategoriden biridir; diğer 18 kategori ise her 4 saatte bir okunur. Kategori indeksi her saatin 5. dakikasında, günlük indeks ise 06:00’da yeniden hesaplanır. Piyasa istatistikleri varsayılan olarak son 120 günü, değerlendirme için karşılaştırılabilirler ise son 365 günü kapsar — ve her sonuç, kaç gün öncesine ait olduğunu göstermek için kendi tazeliğiyle birlikte gelir; böylece en yeni karşılaştırılabilirin bir hafta önce mi yoksa dört ay önce mi olduğu görülebilir.

Aynı dairenin on kez yeniden yayınlanması ortalamayı bozmasın diye nasıl önlem alıyorsunuz?

İlan kimliği başına tek bir satır yazılır: aynı ilanın yeniden görünmesi satırı ve yakalama tarihini günceller, çoğaltmaz. Dışarıda kalan durum, aynı dairenin iki ayrı kimlik altında yayınlanmasıdır — orada içerik bazlı deduplikasyonumuz yok. Bu yüzden €/m² serisi Tukey ile trim edilir (çeyrekler arası aralığın 1,5 × üstündekiler kesilir) ve bu yüzden segmentin dağılımı medyanın yanında yayımlanır: dağılım yüksekse, sayı ihtiyatla okunmalıdır ve bunu ilk biz söyleriz.

Bir segment için yeterli veri olmadığında ne olur?

Siz bir sayı almazsınız. Üçten az karşılaştırılabilirde sonuç null tahminiyle birlikte „mevcut değil” olur. Üç ile sekiz arasında, geniş aralıklı ve düşük güvenli „ince veri” olarak işaretlenmiş sonuç alırsınız. Sekizden fazla olduğunda sonuç normaldir. Eşikler kodda sabittir, iletişim politikası değildir.

100 endeksi ne anlama gelir ve nasıl hesaplanır?

100 nötrdür. Formül, her biri [-1, +1] aralığında normalize edilmiş dört bileşenin ortalamasının 50 ile çarpılıp 100’e eklenmesidir; sonuç 0–200 aralığıyla sınırlandırılır. Bileşenler şunlardır: hacim hızı (saatteki ilanların 30 günlük ortalamaya göre z skoru), medyan fiyat değişimi, talep sinyali ve bir makro katman. Genel endeks, aktif ilan hacmiyle ağırlıklandırılmış kategori ortalamasıdır.

Makro katmanına ne girer?

Üç Moldovalı kamu kaynağı: BNM’nin günlük XML’inden alınan resmî kur, Kişinev koordinatları için Open-Meteo’dan saat başı hava durumu ve ANRE’nin 95 benzin ile dizel fiyatları, haftalık olarak pazartesi günleri okunur. Bu dekor değil: endeksin dört bileşeninden birine giren sayısal girdilerdir.

Bu, 999.md’nin bir ürünü mü?

Hayır. Index9, kamuya açık API’ler ve 999.md’nin partner API’si üzerine kurulu bir Mega Promoting ürünüdür. Platformla bağlantılı değiliz ve onun adına konuşmuyoruz.

Dairenin satılacağını garanti eder mi?

Hayır, bunu kimse garanti edemez. Yaptığı şey, teklifin kendi gerçek segmentine göre nerede durduğunu — sektör ve teklif türüne göre medyan €/m², çeyrekler ve yayılım ile — ve ilan konumunun listede nasıl hareket ettiğini göstermektir. Fiyat ve sunum kararı satıcıda kalır.

İllüstratif örnek

Botanica’da 62 m² bir daire ne eder?

Müşteri verisi veya atfedilen ticari sonuçlar olmadan bir kullanım senaryosu.

İlk durum

Bir satıcı, satış için Botanica sektöründe, 4. katta, 62 m² bir daire için değerlendirme ister.

Nasıl çalışır

BNM’den en güncel EUR/MDL kuru okunur. Karşılaştırılabilirler veritabanından aynı kategori ve alt kategori, satış türü, Botanica sektörü içinde, son 365 gün içinde yakalanmış tüm ilanlar seçilir — en fazla 200, yeniliklerine göre sıralanmış. Her karşılaştırılabilir, ortak tüm değişkenler üzerinden hesaplanan bir benzerlik puanı alır: alan, kat, oda sayısı, durum. Ayrı olarak, son 120 gündeki segmentin €/m² medyanı, Tukey trimlenmiş seriyle okunur.

Rezultatul

Segmentte en az sekiz karşılaştırılabilir varsa: €/m² medyanı, 25 ve 75 çeyrekleri, medyana göre yüzde olarak yayılım, en yeni karşılaştırılabilirin gün cinsinden yaşı ve bu dört sinyalden türetilen bir güven düzeyi — ayrıca önemli farklar işaretlenmiş karşılaştırılabilirler listesi (yüzeyin %20’den fazla farklı olması, katın birden fazla farklı olması, farklı oda sayısı). Üç ile sekiz arasındaysa: aynı sonuç, “ince veri” olarak işaretlenmiş, düşük güven. Üçten az: “mevcut değil”, sayı yok.

Ce este necesar:Jobul de îmbogățire trebuie să fi rulat pe categoria respectivă, altfel baza de comparabile e goală și răspunsul e „indisponibil”. Evaluarea reflectă prețurile cerute în anunțuri, nu prețurile de tranzacție din contracte — sunt două lucruri diferite, iar al doilea nu e public în Moldova.

İş birliği olanakları

Sizin organizasyonunuz bağlamında Index9.

İç akışlar ve bilgi

Yetkilendirilmiş kaynakların bağlanması, bilginin düzenlenmesi ve işlemlerin ekip tarafından, rollere göre ayrı erişimle gözden geçirilmesi.

Özel şirketler

Gerçek bir süreç etrafında bir pilot tanımlıyoruz: kullanıcılar, veriler, entegrasyonlar, maliyetler ve kabul kriterleri. Sonucun değerlendirilmesinden sonra genişleme gelir.

Kamu kurumları ve şirketleri

Erişilebilirlik, barındırma, veri koruması ve birlikte çalışabilirlik gereksinimlerini belirliyoruz. AGE veya STISC hizmetleriyle herhangi bir bağlantı, uygunluk, erişim ve onayların doğrulanmasını gerektirir.

Bunlar uyarlama senaryolarıdır, mevcut sözleşmeler veya ortaklıklar hakkında beyanlar değildir. Önerilen işlevler projenin çalışma alanında doğrulanır.

Bir pilotu konuşalım

Bir ekosistemin parçası.

Konuşmalar ve destek

aichat

İşletmenizin bilgisine bağlı, müşterilerinizin size yazdığı kanallarda çalışan bir asistan.

Platformă

Bilgi ve koordinasyon

Cronberry

Cronberry yetkili kaynakları, konuşmaları ve ilişkileri tek bir araştırma ve koordinasyon alanında toplar.

Geliştirme ve gösterimler

Yapay zekâ modelleri için API

LongDay

Ortak bir arayüz üzerinden yapay zekâ modellerine API erişimi.

Platformă

Neyin daha iyi çalışmasını isterdiniz?

Bize sürecinizi anlatın. Neyin kurulmaya değer olduğuna, neyi bağlayabileceğimize ve sonucu nasıl doğrulayacağımıza birlikte karar verelim.

Hadi konuşalım